近日，珠海市自然资源局印发《珠海市城中村改造专项规划（2023—2035）》（下称《规划》），系统划定全市城中村改造对象、方式与时序，与此前出台的“房票安置”政策形成“改造+安置”组合拳。在当前房地产市场持续调整的背景下，这份规划的出台时机和路径选择，释放出值得关注的信号。
根据《规划》，全市共有64条城中村作为改造对象，总用地面积约14平方公里，户籍人口约12万，常住人口约44万。其中，香洲区31条，用地面积约6.6平方公里；高新区15条，金湾区5条，斗门区13条。
告别以拆促建
改造有章有序
与此前“三旧”改造模式不同，本轮规划最显著的特征是告别单一拆除逻辑，转向分类施策。
改造方式涵盖整治提升、拆整结合等多元形式，并首次建立整治提升清单，明确“不得采用拆除新建方式”的六大情形。这意味着并非所有城中村都将推倒重建，部分仅作“微改造”，“能改不拆”有了刚性边界。
空间布局上，《规划》提出重点推进“一心两带”区域。“一心”即东部城区，为改造重心；“两带”为金鼎—前山—南屏产业带和情侣路沿海生态及综合服务复合带。
拱北口岸、吉大城市之心、南湾等九大片区，以及斗门中心片区、金湾临空产业片区均被纳入重点范围。
改造目标则涵盖公建补缺、功能完善、历史保护、产业升级等多个维度，凸显综合治理导向。
在推进节奏上，《规划》对拆除新建类项目设置明确上限，传递出不再走“大拆大建”老路的明确态度。
按照规划，珠海将优先启动南屏科技生态城、南湾、吉大城市之心、拱北口岸等片区，至2026年拆除新建类不超过19条，整治提升18条；此后重心向金鼎智造城、三溪及凤凰谷、斗门中心等延伸，至2030年新增拆除新建类不超过7条；远期进一步收紧，至2035年新增不超过3条，未纳入拆除计划的城中村转向经常性整治，重点推进拱北口岸、南湾、金鼎智造城、前山等重点片区城中村改造。
房票与安置联动
促楼市平稳换轨
值得关注的是，近期珠海推出的“房票安置”政策，与此次规划形成联动。根据设计，被征迁居民可凭房票在市场上自主购买商品房，将城中村改造释放的居住需求直接导入存量商品房市场，而非新建安置房。
业内分析认为，这一机制有助于在当前楼市调整期消化存量住房，避免集中建设安置房对市场形成新增供给冲击。城中村改造创造改善需求，房票安置提供市场化通道，供需两端形成相对平稳的闭环。
此外，《规划》还提出夯实基层治理基础、加强历史文化保护等目标。有业界专家表示，此次城中村改造规划涉及的常住人口超40万人，利益主体多元而复杂，实施过程中如何保障原住民与租户的知情权参与权，如何保护城中村内的宗祠、古树等城市记忆载体，仍是需要持续关注和精细求解的命题。
