一、目的和必要性

为深入贯彻落实市委市政府关于产业高质量发展的决策部署，进一步做优做强高新区珠西科学城核心区特色产业体系，加快培育创新型产业集群。我区参照《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》《广东省制造业高质量发展促进条例》等文件精神，充分借鉴国内先进城市经验，结合高新区实际，研究制定了《珠海高新区促进产业集聚发展指导意见》（以下简称《指导意见》）。

《指导意见》旨在为创新型中小企业、专精特新企业等具有高科技属性、高成长型企业精准提供发展空间，进一步提升我区工业用地利用效率和产业链现代化水平，致力构建更具区域竞争优势的产业生态，为将高新区打造成为珠海培育、壮大、应用新质生产力的主阵地和高质量发展的核心引擎增添动能。

二、主要内容

《指导意见》共二十三条，主要围绕项目开发主体准入、受让主体准入、用地管理要求、产权分割与转让要求、产权登记要求及履约监管要求等方面进行了阐述，具体内容如下：

（一）适用范围

本《指导意见》适用于2025年7月1日后以公开出让方式取得、且土地出让合同明确约定适用本指导意见的国有一类工业用地（M1）项目。

（二）资格准入

1.《指导意见》第三条阐述了工业物业产权分割转让项目实行开发主体和受让主体双重准入制度。

2.开发主体准入资格由高新区招商主管部门审核，报高新区管委会核准。开发主体原则上应为生产制造型龙头企业或产业平台类企业，具备较强的经济实力和产业链整合能力。

3.受让主体准入资格由高新区产业主管部门审核，报高新区管委会核准。受让主体原则上须为符合高新区主导产业方向、拥有自主知识产权、经营状况良好的企业，或经高新区管委会认定的其他优质企业。

（三）用地管理要求

1.《指导意见》第六条阐述了开发主体须与高新区管委会签订《项目地块履约监管协议》，明确投资、产出、监管等权利义务，并严格履行。

2.《指导意见》第七条阐述了项目用地鼓励连片开发，原则上应满足以下要求：

（1）占地面积不低于45000平方米。

（2）容积率不低于2.0。

3.《指导意见》第八条阐述了项目经济指标原则上应满足以下要求：

（1）固定资产投资强度（固定资产投资额/占地面积）不低于10000元/平方米。

（2）达产产出强度（年度产值或营收/占地面积）不低于20000元/平方米，或达产税收强度（年度纳税额/占地面积）不低于1000元/平方米。

在符合上述要求的前提下，优先向规模大、效益好、产业运营能力强的开发主体供地。

4.《指导意见》第九条阐述了工业物业产权分割转让项目在建成投产前，须明确园区主导产业（原则上不超过2个，且应符合高新区主导产业方向），并向高新区产业主管部门备案。

（四）产权分割与转让要求

1.分割比例与不动产单元：

（1）允许小于等于产业用房总建筑面积的60%部分进行分割转让。不得将一宗土地分割为多宗土地。分割后的产业用房建筑形态应当符合工业生产的相关建筑要求。

（2）分割转让应以幢或层为不动产单元，按幢划分单元的，最小单元建筑面积不低于2000平方米，按层划分单元的，最小单元建筑面积不低于1000平方米，层内不得再分割。

（3）主导产业项目合计受让的建筑面积原则上不得低于可分割转让产业用房总面积的60%。

（4）配套用房不得转让，且应当集中设置，形成可以独立使用、权属界线封闭且能整体登记的空间。

2.开发主体向受让主体转让产业用房前，双方须签订《企业监管协议》，明确投资计划、产出效益、转让限制及违约责任等，签订《企业监管协议》后方可签订产权转让合同。

3.开发主体转让给受让主体为首次转让，原则上不允许受让主体二次转让（开发主体回购除外）。确需二次转让的，须满足以下全部条件：

（1）自完成转移（分割转让）不动产登记满5年。

（2）与开发主体签订的《企业监管协议》全部履约完成。

（3）经高新区产业主管部门审核后报区管委会核准同意。

（4）同一受让主体同期购入的多个不动产单元原则上应整体转让，确需部分转让的，须报高新区管委会批准。

（5）开发主体须与次受让主体重新签订《企业监管协议》。

4.受让主体或次受让主体在签订的《企业监管协议》履约期内或履约期满后未能达到本意见第十二条要求但确需退出的，经报高新区管委会同意后，开发主体可优先实施回购，回购价格由双方协商确定，且不高于根据“原转让价格加上银行活期存款利息（按中国人民银行同期公布的活期存款利率计算）扣除开发主体交易全过程缴纳税费”确定的金额。

5.开发主体转让建设用地使用权或因人民法院强制执行而拍卖的，受让主体应该履行《项目地块履约监管协议》相关约定。

（五）产权登记规定

1.《指导意见》第十五条阐述了项目建成投产前，开发主体须明确可分割转让产业用房的位置与规模。高新区自然资源部门会同产业主管部门审查后，建立以幢、层为单位的可分割转让台账。

2.《指导意见》第十六条阐述了项目整体竣工验收合格后，开发主体方可向区不动产登记机构申请办理不动产权确权登记，权利人为开发主体。

3.《指导意见》第十七条阐述了产业用房转让时，应向区不动产登记机构提供区管委会对受让主体的审核意见，并按首次分割登记的结果进行转让，每个不动产单元出具一本不动产权属证书，且每本不动产权属证书上加注“该房屋5年内不得转让”等内容。

配套建设的地下停车场与项目地上建筑物为一个整体，可单独办理产权登记，但配套建设的地下停车场不得单独抵押和转让。宗地内道路、绿地、公用设施、物业服务用房等其他场所的权属归属问题以《中华人民共和国民法典》等相关规定和出让合同中约定为准。

（六）履约监管

1.《指导意见》第十八条阐述了高新区各级部门应加强合作，根据各自职责对工业物业产权分割转让项目的协议履约情况、市场主体合法经营情况、土地建设使用情况、分割转让情况等进行指导、监督、检查。

2.《指导意见》第十九条阐述了工业物业须严格按照规划用途使用，严禁改为商品住宅、商业等非产业用途。对擅自改变用途的，依法予以查处。

3.《指导意见》第二十条阐述了开发主体应当制定园区运营管理制度并加强对进驻企业的日常监管：

（1）协助高新区管委会建立进驻企业档案，定期统计整理进驻企业的人员情况、R&D投入、知识产权、综合能耗等情况。

（2）协助高新区管委会监督进驻企业的房屋使用情况，发现进驻企业擅自转售、改变房屋原有使用功能、违法加建改建等行为，应及时报告并配合高新区管委会进行查处、收回或拆除。

三、相关说明

各有关单位可根据本《指导意见》制定实施细则，本《指导意见》由高新区招商主管部门负责解释，有效期暂定2年。

四、制定依据

（一）《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（粤府〔2018〕79号）》；

（二）《广东省制造业高质量发展促进条例》。