一、制定背景
（一）落实中央关于加快发展保障性租赁住房的指示精神
《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）文件提出各地区要扎实推进住房保障工作，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系，改善解决新市民、青年人等群体住房困难问题。《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）文件为加快发展保障性租赁住房提出了指导性的实施意见。我市坚定贯彻落实国办及广东省文件精神，并制定印发《珠海市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，提出了在“十四五”期间，筹集建设保障性租赁住房不少于6万套的工作目标。为落实中央和省市政府的指示精神，促进我市保障性租赁住房筹集工作推进实施，我市制定了《 珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用企事业单位自有用地建设保障性租赁住房的通知（试行）》（以下简称《通知》），为我市多渠道筹建保障性租赁住房工作提供有力支持，推动我市住房保障工作全面发展，有效改善我市新市民、青年人等群体的居住环境。
（二）推动我市住房制度向租购并举的方向发展
根据市政府《关于加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度实施意见》，明确提出启动我市新一轮住房制度改革，住房体系向租购并举的方向发展。发展保障性租赁住房作为解决新市民、青年人群体住房问题的重要举措，其发展将是我市实现市民安居乐业的重要途径之一。本《通知》的制定，旨在落实国家、省关于加快发展保障性租赁住房工作精神的实施落地，有效增加保障性租赁住房筹集供应，进而推动我市建立多主体供给、多渠道保障和租购并举住房制度的工作目标。
（三）拓宽保障性住房建设资金供给渠道
2021年全市筹集各类保障性住房和人才住房约1.8万套，其中以政府投资建设和国企投资开发为主，社会投资较少，保障性住房融资体系尚不完善且缺乏有效地筹资激励机制。国办22号文件明确指出保障性租赁住房项目享受土地、财政、金融、税收等方面优惠，有利于调动社会力量投资参与保障性住房建设和运营的积极性，有效缓解政府财政资金压力。本《通知》的制定旨在完善多渠道筹建保障性租赁住房的实施内容，引导社会主体投资建设保障性租赁住房，进一步拓宽保障性住房建设的资金供给渠道。
二、主要内容解读
（一）《通知》内容框架
第一章确定了政策适用范围对象，具体为本市行政区域内企事业单位依法取得使用权且用地性质为住宅、商业、办公、工业（一级控制线外）、仓储物流（一级控制线外）等国有建设用地，经上级主管部门同意，在符合土地规划、权属不变、满足安全要求的前提下，自行或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房及相关配套设施。
第二章明确了工作原则，提出一是要简政便民，项目应符合国土空间规划，允许项目变更土地用途，原出让土地可不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；二是市场主导，调动市场主体积极性，充分发挥市场配置资源的决定性作用；三是属地认定，由各区政府及相关主管单位为主对申报项目进行联合审核并出具项目认定书，市住房保障联席会办公室负责统筹工作；四是政府监管，保障性租赁住房的运营管理应遵守我市保障性租赁住房有关工作规定，应整体确权，只租不售，坚决防止“以租代售”，出租人、承租人、房源、合同等信息均应纳入珠海市保障性住房管理平台统筹监管。
第三章提出了规划建设要求，包括项目权属合法、规划管理、申报主体、户型配比、技术标准、环保、建设监管、物业规范和配套设施等方面的要求。
第四章确立了申报流程指引，由企事业单位组织提前全面调查摸清建设的可行性以及职工住房需求情况，并与镇、区政府（管委会）及相关主管部门沟通，取得可以实施的倾向性意见后，按以下程序组织正式申报：编制项目实施方案、经本单位职工全员（代表）大会或职工全员大会通过后向所在区住房城乡建设部门提出申报、区行政主管部门对方案进行联合审批、审核通过的由区住房城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书、实施主体持项目认定书按规定向住房城乡建设和自然资源等部门申办相关手续、项目按规定开工建设并完成竣工验收。
第五章提出运营监督管理要求，包括项目竣工验收后应在珠海市保障性住房管理平台办理项目备案登记，住房租赁企业以及承租人应当事先完成平台注册及实名认证，项目租金价格低于同地段同品质市场化租赁住房租金；项目申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年，住房运营企业与租住对象签订的租赁合同约定租期和租金管理要求；项目运营监管和违规违法处理等内容。
第六章为确保政策落地的保障措施，提出要加强组织领导，落实属地责任，市土地管理委员会和市住房保障联席会负责统筹协调，各区政府负责监督引导项目具体推进，各区相关部门依职责做好项目具体用地手续、行政许可办理和后续监管等工作，精简项目审批流程，提高审批效率。
（二）《通知》确立的政策要点
1．明确保障性租赁住房的土地支持政策适用对象
明确了本市行政区域内企事业单位依法取得使用权且用地性质为住宅、商业、办公、工业（一级控制线外）、仓储物流等国有建设用地，经上级主管部门同意，在符合土地规划、权属不变、满足安全要求的前提下，自行或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房及相关配套设施。
2．明确项目用地规划管理
明确了经批准的利用企事业单位自有用地建设保障性租赁住房项目须符合土地利用总体规划，控制性详细规划等；允许项目变更土地用途，原出让的土地可不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。如涉及控制性详细规划调整，由所在区政府（管委会）向自然资源主管部门提出书面申请并提交控制性详细规划修改论证报告，经市政府同意后方可编制修改方案。修改方案公示后，经市城乡规划委员会审议通过，报市政府批准后，可将原用途调整为城镇住宅用地，并注明“企事业自有用地建设保障性租赁住房项目，不得改变土地用途”；涉及控规调整，由自然资源部门牵头，一般按“两报两批”程序修改，特殊及简易程序由自然资源部门另行制定；项目备案文件、用地审查意见、建设用地规划许可证和建设工程施工许可证等均应注明企事业单位自有用地建设项目仅用于保障性租赁住房建设和运营”。
3．明确项目实施住房运营企业
实施主体应为我市已依法取得土地使用权的企事业单位，或其合作的其他市场主体。
4．规范保障性租赁住房规划建设标准
（一）户型要求。项目用房户型建筑面积原则上不超过70平方米，最大不超过90平方米，其中应以50平方米以下小户型为主，小户型占比不低于50%。
（二）技术标准。项目设计应符合住房城乡建设部办公厅《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）及省、市的相关技术要求。
（三）鼓励具备条件的项目实施全装修成品交房和装配化建造；项目的供水、供电、供气系统设计应符合国家、省和本市的规范和技术标准。
（四）环保要求。按规定开展用地环境状况调查评估，避开噪音污染、有毒危害、易燃易爆等区域，项目应具备环境可行性。
（五）配套设施。根据项目实际需求及周边配套情况测算，可按需配建公共服务设施，向所在区自然资源部门提出申请，建筑规模原则上不高于地上计容总建筑规模的10%。
5．简化审批流程以及严格产权管理
（一）明确建立各区相关主管部门联合审查制度，审核通过的项目，由区住房城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书，实施主体根据项目认定书可向自然资源、住房城乡建设等主管部门按规定办理相关手续；各区、各单位应精简项目审批流程，从项目申请到完成项目认定，原则上不超过30个工作日，各区应根据实际情况进一步压缩办理时限，提高审批效率。
（二）明确项目建成后按栋整体核发不动产权证，不予分割办理不动产权证书。权利证书应注明“企事业单位自有用地保障性租赁住房项目仅用于保障性租赁住房建设和运营，不予按层、套、间分割办理不动产权证书、不得擅自改变房屋和土地用途”。
（三）明确项目申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年；住房运营企业与租住对象签订的租赁合同约定租期原则上不少于3个月，一次性收取租金数额原则上不超过3个月租金，收取押金数额不超过2个月租金。
