《珠海市农村宅基地和农村住房建设管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）于2024年10月12日起施行。现将《暂行办法》有关内容作如下解读：

一、制定背景

制定《暂行办法》是为了规范我市农村宅基地和农村住房建设管理，落实《珠海经济特区乡村风貌提升条例》提出的工作要求。市农业农村局与市自然资源局联合颁布的《关于进一步规范我市农村宅基地审批管理的通知（试行）》（珠农农〔2022〕132号）已到期，因此结合我市实际制定《暂行办法》有利于保障我市农村村民基本居住权益、提升我市乡村风貌，也使今后的相关管理工作有法可依、有章可循。

二、制定依据

制定《暂行办法》主要依据了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省土地管理条例》《珠海经济特区乡村风貌提升条例》等法律法规以及《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》等规范性文件。同时，起草《暂行办法》的过程中也部分参考了浙江、福建等其他省市和省内各地市颁布的相关法规、规章和规范性文件。

三、主要目标

制定颁布《暂行办法》是为了进一步规范我市农村宅基地和村民住房建设管理，因地制宜保障农村村民实现户有所居，全面提升我市乡村风貌，建设宜居宜业和美乡村。

四、《暂行办法》的主要内容及措施

《暂行办法》共设七章五十条，主要内容包括：

第一章总则，说明《暂行办法》的立法目的和制定依据、适用范围、基本原则、政府职责和部门职能分工、宣传教育。

第二章规划和用地，确立了“先规划、后许可、再建设”的基本管理要求，合理保障和规范农村住房建设用地供应。

第三章农村宅基地审批，重申和坚持了“一户一宅”原则和我市新批准宅基地的面积、建筑层数以及建筑面积控制标准,细化了“一户一宅”的认定原则，明确了可以申请宅基地的各项条件和不予批准宅基地的负面清单,细化了农户申请、村级核查、镇级审批的农村宅基地审批程序。

第四章农村住房建设管理，规定了村民建房和集中建房等多种建房方式，对村民申请宅基地建住房过程中各个环节都提出了具体要求，强化了对村民建房的全过程监管。

第五章农村宅基地的流转与盘活利用，对农村宅基地及地上房屋的流转、继承、收回、退出与盘活利用确定了基本的实践方向。

第六章监督检查与法律责任，明确了农村宅基地管理和农村住房建设管理过程中各种违法违规行为的法律责任。

第七章附则，明确了政策有效期及政策解释单位。

五、新旧政策差异

相比于我市之前颁布的《珠海市人民政府关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》（珠府〔2008〕160号）《关于进一步规范我市农村宅基地审批管理的通知（试行）》（珠农农〔2022〕132号）等规范性文件，《暂行办法》的内容更为全面综合，涵括了农村宅基地审批和农村住房建设管理各个关键环节。明确了集中建房的基本要求和建房流程，为我市今后推行集中建房提供了基本的制度依据和操作指引，有利于实现农村土地的节约集约利用。对农村住房建成以后的安全使用提出了各项要求，对装修改造、危房处置、农村自住房的经营性利用等加强了监管，有利于减少和杜绝农村住房安全事故。明确了农村宅基地的流转、盘活利用、继承、依法收回、退出等内容。

六、特色亮点及便民利民举措

（一）规定了新型建房模式，提倡节约集约用地。《暂行办法》对多户联合建房、集中建房等新型建房模式的申请审批程序进行了规范，为土地紧缺村因地制宜满足村民建房需求提供了多种选择方案。

（二）注重乡村风貌的塑造提升，强化风貌管控。《暂行办法》贯彻了《珠海经济特区乡村风貌提升条例》提出的各项风貌管控要求，对新建的农村住房实行选图报建、按图施工、对图验收，对存量住房的维护修缮和微改造也执行相同的风貌塑造要求。

（三）注重农房建设利用的质量安全，实施全链条安全监管。《暂行办法》重视建房过程的质量安全要求和房屋建成以后的安全使用，从农村建房的选址审批、设计、施工过程和住房建成后的验收、使用、维护修缮都规定了具体的安全监管要求。

（四）加强全程监督检查，严防农村新增“两违”现象。《暂行办法》从农村宅基地审批到农村住房建设的全过程都规定了监督检查内容，强化了镇人民政府和基层组织对农村建房的日常监督检查和动态巡查职责。

（五）疏堵结合，实施人性化管理。《暂行办法》除了严防新增农村违建，对农村村民合法、合理的建房诉求也尽量予以满足。

（六）优化简化报建审批流程，彰显便民利民为民的宗旨。《暂行办法》推行村民报建“一站式”服务，村民在申请报建环节在村社指导下只需要一次性提交全部报建申请材料，避免了村民来回跑腿补充材料和往返不同办事窗口递交申请材料。同时《暂行办法》还规定了联审联办、限时办结的工作要求，提高了办事效率。