2026年4月9日，市住房城乡建设局和市自然资源局联合印发了《珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的通知》（以下简称《通知》）。为便于政策掌握，现对有关内容解读如下：
一、制定背景
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）将保障性租赁住房定位为解决新市民、青年人等群体阶段性住房困难的重要途径，强调“小户型、低租金、职住平衡”，推动政府引导与市场机制协同发力。随后，《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）进一步明确了具体实施路径，要求各地市压实主体责任，建立健全保障性租赁住房制度。为有效增加保障性租赁住房供应，促进我市产业实体经济高质量发展，市住房城乡建设局于2021年11月出台《珠海市关于推进非居住存量房屋改造为保障性租赁住房的通知》（以下简称《改造通知》）。
2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出“因地制宜发展保障性住房”。同年12月，中央经济工作会议进一步强调“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。随后召开的全国住房城乡建设工作会议也明确要求“优化保障性住房供给，对城镇低保住房困难家庭兜底保障，因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求”。
根据国家政策导向，保障性租赁住房作为面向新市民、青年人等重点群体的重要保障方式，对持续促进我市人口与经济协调发展、实现市民安居乐业具有重要意义。为适应新形势新政策要求，市住房城乡建设局充分借鉴了广州、深圳、佛山和中山等地市经验做法，结合本市实际并广泛征求意见，在《改造通知》条款基础上修订完善形成了《通知》。
《通知》的制定，旨在贯彻落实国家和省级关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，通过调动社会力量投资参与保障性租赁住房建设的积极性，有效缓解政府财政资金压力，进一步拓宽保障性租赁住房建设的资金供给渠道，进而推动我市建立多主体供给、多渠道保障和租购并举住房制度的工作目标。
二、制定依据
（一）《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）
（二）《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）
（三）《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市加快发展保障性租赁住房实施意见的通知》（珠府办函〔2021〕131号）
三、目标任务
《通知》旨在系统贯彻国家和省级关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，优化资源配置、激发市场活力、强化政策协同，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系。通过调动社会力量投资参与保障性租赁住房建设的积极性，进一步拓宽保障性租赁住房建设的资金供给渠道，有效缓解政府财政资金压力。《通知》通过明确工作原则、规范规划建设标准、优化项目申报机制、强化运营监管体系等系统性措施，确保保障性租赁住房供给规模稳步增长、居住品质持续提升，为我市住房保障体系可持续发展提供政策支撑。
四、主要内容
《通知》学习借鉴了上海、深圳、天津等地市相关支持政策，全文包括适用范围、基本原则、改建条件、改建流程、附则五部分内容。重点内容解读如下：
一是《通知》明确定义了政策适用对象为本市行政辖区内已合法建成并办理不动产权登记的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、新型产业用房（研发设计用房）、科研教育等非居住存量房屋申请改建为保障性租赁住房。其中，商办类房屋应以地块、楼栋（梯）或具备条件的独立楼层为申请单元，厂房、仓储类应以地块、楼栋为申请单元，旅馆、科教类应以地块为申请单元。
二是《通知》明确了基本原则，具体提出：政府引导、市场主导，政府落实保障性租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，激发市场主体活力，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。突出重点、综合施策，改建项目应符合区域功能定位和产业发展等要求。以区为主、市级统筹，区住房保障工作领导小组负责指导协调辖区保障性租赁住房建设管理。整体确权、用地性质不变，改建项目仅临时变更建筑使用功能，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质、土地使用年限，不补缴土地价款。改建后不得分割确权、分割转让、分割抵押、分割销售。充分调研、以需定供，申报主体应充分开展项目市场调研、需求分析、成本测算等工作，制定严谨的项目可行性分析报告和运营方案，确保项目具备良好的可持续市场运营能力。纳入备案、强化监管，改建后的保障性租赁住房运营管理应遵守有关规定，整体确权，只租不售，坚决防止“以租代售”。
三是《通知》明确了项目的改建条件，包括项目权属合法、主体明确、改建规模、技术标准、结构安全、消防规范、物业规范、不得申请改建的情形等方面的要求。
四是《通知》明确了项目的改建流程，申报主体备齐资料向区住房城乡建设主管部门提出申请，并按要求提供申报主体身份材料、土地房屋权属材料、项目改建方案、环境影响评价等。区住房城乡建设主管部门会同属地自然资源分局等部门联合审核，审核通过的由区住房城乡建设主管部门出具认定书，申报主体凭认定书向区住房城乡建设主管部门、属地自然资源分局等部门申请办理相关手续，项目验收通过后资料报区住房城乡建设主管部门备案。改建运营年限期满后，未提出申请或未获批准的，产权人与整体运营承租人解除合同，并向区住房城乡建设主管部门提出恢复原有用途的申请。
五是《通知》明确了非居住存量房屋临时改建为保障性租赁住房，原则上每套（间）建筑面积不超过70平方米，租金价格接受政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房租金；除强制性规定要求必须增设和在原有结构空间内无法布局的消防通道、电梯等配套设施外，改建项目不得增加建筑面积、用地面积；不得改变地下空间原有用途；已验收备案的改建项目，由项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位提出申请，供水、供电、供气部门应按照居民类价格标准执行收费。
五、有利举措
（一）明确适用范围广泛。本市行政区域内已合法建成并办理不动产权登记的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、新型产业用房（研发设计用房）、科研教育等非居住存量房屋，在符合相关条件前提下，均可申请改建为保障性租赁住房。
（二）简化用地与规划管理要求。改建项目在权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可临时变更建筑使用功能，不改变土地使用性质、不补缴土地价款、不变更土地使用年限，有效降低企业改造成本。
（三）实行整体确权、只租不售。改建项目须以整栋、整单元或具备条件的独立楼层为基本单位，整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押或分割销售，确保房源长期用于租赁，防止“以租代售”等违规行为。
（四）优化审批服务机制。建立区级联合会审制度，由区住房城乡建设主管部门会同属地自然资源分局等部门联合审核，并通过珠海市保障性住房管理平台公示认定结果；同步构建快速审批“绿色通道”，精简环节、提高效率。
（五）强化政策支持与运营监管。改建项目纳入全市统一监管平台，出租信息、合同备案等全部线上管理；租金接受政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房水平；符合条件的项目可按规定享受财税、金融及民用水电气价格等支持政策。
（六）规范改建技术标准与安全要求。改建项目须符合国家及省、市关于集中式租赁住房建设、结构安全、消防安全、环保及物业管理等技术规范，厂房、仓储类项目须开展土壤污染状况调查并设置安全隔离措施，确保居住安全。
（七）合理设定规模与户型标准。改建项目原则上不少于50套（间）且建筑面积不低于2000平方米；单套（间）建筑面积原则上不超过70平方米，重点面向新市民、青年人等群体提供小户型、低租金住房。
六、新旧政策差异
本《通知》属于新出台政策。
七、解读单位和电话
解读单位：珠海市住房和城乡建设局
联系电话：0756-2660756