五部门发声，专家称今年有望现“楼市暖冬” 政策“组合拳”促房地产平稳健康发展

“年底前‘白名单’项目信贷规模增加到4万亿。”

“新增100万套城中村和危旧房改造。”

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10月17日，国务院新闻办公室一场发布会上，住建部、财政部、人民银行、自然资源部、金融监管总局五部门罕见同框，就促进房地产市场平稳健康发展发声。

住建部部长倪虹表示，住建部会同四部门指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”怎么打？“概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。”

倪虹表示，中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底，对房地产市场止跌回稳充满信心。专家判断，2024年楼市有望出现“暖冬”，预计四季度房地产市场成交量高位运行，成交价格依然以稳定为主。

房地产市场“银十”成色足

从9月底中央政治局定调房地产止跌回稳，央行发布降准降息、降存量房利率“大礼包”，到各大一线城市跟进出台楼市利好新政，给冷清的房地产市场点了“一把火”——刚刚过去的国庆黄金周假期，不少城市售楼处挤满了前来看房的客户，成为热门“打卡地”。

“相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。”在新闻发布会上，倪虹如是说。

在一系列政策利好影响下，不少房地产市场持续升温，“银十”成色十足。

数据是最好的证明。以广州为例，9月30日新政实施至10月12日，全市一手住宅认购量6687套，是去年同期的2.37倍；二手住宅网签3771套，同比增长23%。国庆期间全市一手住宅总认购量5855套，认购面积约61万平方米，7天认购量超过8月、9月网签总面积。

据深圳市住房和建设局统计，国庆期间，全市新建商品住宅认购销售1841套，认购量较去年同期增长664.14%；二手房方面，全市头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。

上海楼市新政实施后，新房和二手房的看房和销售情况均有所回暖。据统计，9月30日至10月7日，一手住房共计成交11万平方米，同比增长93%；二手住房共计成交21万平方米，同比增长143%，为近5年新高。

那么，当前我国房地产市场到底如何？在发布会上，倪虹为当前的房地产市场定了调：中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。她表示：“可以说，我们对房地产市场止跌回稳充满信心。”

“整体看，从中央到地方，从北京到上海，稳楼市政策力度非常大，国家推动房地产止跌回稳的决心之大已超出预期。”中原地产首席分析师张大伟分析，在一揽子政策影响下，全国各地楼市逐渐走出低谷。不论是热点一线城市还是二线城市，2024年楼市都有望出现“暖冬”，预计四季度房地产市场成交量高位运行，成交价格依然以稳定为主。

新增100万套城中村和危旧房改造

发布会上，倪虹表示，住建部会同四部门指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳。“组合拳”怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。

所谓四个取消，即取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，即降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进解读，五部委联合召开房地产方面的新闻发布会非常罕见，充分说明政策“组合拳”力度之大，这对于四季度和后续房地产止跌回稳将发挥重要的作用。

相较已经发布的四个取消、四个降低，两个增加的表述引发了关注。其中，影响最大的是，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

“随着城市发展进程，新房子会变成老房子，有的老房子会变成危房，这种需求是存在的。”倪虹表示，据有关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。“全国地级城市有297个，大家可想而知，这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求。”

为何采取货币化安置的方式？倪虹表示，对群众而言，货币化安置可以更好满足群众自主选择房型、地点等要求，并可以直接搬入新居，不像以前建设安置房要等十几个月的过渡期。对城市来讲，可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能。“在当前房地产供需关系发生重大变化的情况下，也有利于消化存量商品房，一举多得。”

在严跃进看来，这项政策体量大、涉及面广，重点突出，对市场的影响不容小觑。一方面，对城中村和危旧房的改造，有助于推进城市面貌的改善；另一方面，随着一批新拆迁户入市，市场购买力大增，有助于持续推进房地产销售市场的回暖。

那么，哪些项目有望入围？倪虹给了两个条件：一是群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的，二是项目的两个方案要比较成熟。“一个是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益；另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。”

对于此项工作，倪虹表示，将重点支持地级以上城市，开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，允许地方发行政府专项债，给予税费优惠，商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

“有这五条政策加持，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施。”倪虹说，“只要前期工作做得好，我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”

“白名单”项目贷款审批

金额将翻倍至超4万亿元

房地产市场要止跌回稳，“保交房”工作至关重要，而“白名单”项目融资机制正是其中关键的“资金活水”。

发布会上，倪虹宣布，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。据统计，截止到10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

“白名单”项目力度增强，具体怎么做？金融监管总局副局长肖远企在发布会上介绍，一是将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

肖远企在发布会上举例介绍了广东珠海的一个受益于“白名单”的住宅项目。该项目前期已经出售了部分房屋，后来因为种种原因，项目处于停工状态。城市融资协调机制建成以后，省市各级层面纷纷建立了相应的融资协调机制，使得该项目符合纳入“白名单”的条件标准，最终推动该项目纳入了“白名单”。此后，一家国有大行对该项目新增6亿元贷款，项目迅速复工并建成，相关配套设施同步完成，成为珠海的畅销楼盘。

“纳入‘白名单’以后，对房地产项目的管理更加规范，融资也更加便利快速，对于项目的建成和交付、对于保障购房人的合法权益发挥了非常重要的作用。”肖远企表示，“白名单”和城市融资协调机制已经建立了半年多时间，经过各方的努力，现在已经有很好的经验和做法。在政府协调推动、金融融资支持和司法执行保障等方面，都探索了一系列比较完整的制度体系。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，在“白名单”项目贷款审批通过金额大幅增加后，接下来的关键是银行资金投放进度。“我们判断，这意味着接下来房企开发贷投放进度将显著加快，房地产开发资金来源中的银行贷款将持续较大幅度同比正增长，进而推动四季度房地产投资同比降幅较快收窄。”

“此次政策发布后，房屋交付节点和质量将进一步提升，这不仅有助于提振购房者信心，还将持续推进房地产市场的健康发展，即止跌回稳。”严跃进说。

年底让450万青年人和新市民

住进保障性住房

如何解决好青年人和新市民的住房问题，考验着很多城市。发布会上，倪虹介绍，国家大的政策是一手抓保障，一手抓市场。其中，以政府为主，保障群众的基本住房需求，同时通过市场满足群众多样的改善性住房需求。

会上公布了一组数据：今年1—9月，全国已建设筹集保障性住房148万套，年底可以让450万青年人、新市民住进保障性住房。

在保交楼方面，目前也取得一定成效。发布会上介绍，今年5月，国务院部署打好保交房攻坚战，目前全国已交付246万套。接下来，将强化信贷、土地、司法等措施联动，紧紧围绕交付目标，继续狠抓各项工作落实。

具体落实方面，财政部部长助理宋其超表示，财政部拟会同相关的部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。

土地保障方面，自然资源部副部长刘国洪表示，专项债用于土地储备考虑优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅商服用地。自然资源部还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充。

“以专项债券收回闲置土地为例，既要求自然资源部门加大对闲置土地的认定和处置力度，也要求财政部门强化对专项债发行在资金平衡和严控地方政府隐性债务方面的考核，还要求住建部门在土地收储后，为土地的二次出让创造良好的市场环境，以推动房地产市场止跌企稳。”李宇嘉说。

热词点评

4个取消

○取消限购

○取消限售

○取消限价

○取消普通住宅和非普通住宅标准

4个降低

○降低公积金贷款的利率，降了0.25个百分点

○降低住房贷款首付比例，统一最低首付比例到15%

○降低存量贷款的利率

○降低卖旧买新换购住房的税费

2个增加

○通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造

○年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元

点评

五部委联合召开房地产方面的新闻发布会非常罕见，充分说明政策“组合拳”力度之大，这对于四季度和后续房地产止跌回稳将发挥重要的作用。

4个取消本质上是让“市场归市场”，近期市场的反馈较为积极，也充分说明房地产市场向好发展基础更好。

——上海易居房地产研究院副院长严跃进

白名单

为实现保交楼，各地建立城市房地产融资协调机制，把合规房地产项目都纳入“白名单”，推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。

金融监管总局副局长肖远企表示：“要将商品住房项目贷款全部纳入‘白名单’，做到‘应进尽进’。进入‘白名单’的项目，商业银行要做到‘应贷尽贷’。优化贷款资金的拨付方式，做到‘能早尽早’。”

点评

这表明未来房地产行业将迎来更多资金，将进一步促进保交房顺利开展。

——前海开源基金首席经济学家杨德龙

房地产企业要向金融机构提供“白名单”项目全面真实的信息。金融机构加强贷前审查、贷中审批和贷后管理，按项目进度发放贷款，严防资金被挪用于购地或其他投资。

当前“白名单”制度在实际落地过程中，仍存在一些细节问题。例如，部分项目未被纳入“白名单”、部分银行投放意愿不强等。要最大程度打消基层客户经理的顾虑，让基层机构和客户经理“应贷尽贷”“应放尽放”。

——招联首席研究员董希淼

城中村和危旧房改造

城中村和危旧房改造这件大事如何推进？发布会定调用货币化安置方式。当前，货币化安置的方式主要是指发放现金和房票。发布会上介绍，这种方式更有利于群众根据自己的意愿和需要选择合适的房子，减少或不用在外过渡，能直接搬入新居；同时，也有利于消化存量商品房。

点评

按目前各地推进的情况，房票的可能性要更大，这也和近期“消化存量优化增量”的工作思路一致。这也明确城中村改造将成为消化住房库存的重要动力，有较大的市场意义。

——上海易居房地产研究院副院长严跃进

这项政策或对于改造规模较大、安全隐患大、公共配套缺失严重的珠三角地区是利好。推进过程中要合法合规，各方对安置补偿协议认可、相关改造规划获得通过、资金实现平衡等。

可以预计后续旧改、保障房筹集，将大规模转向存量。这意味着，全面盘活存量，直至库存压力消解，从而引导市场预期。

——广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉