珠海经济特区物业管理条例实施细则

各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

现将《珠海经济特区物业管理条例实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

珠海市人民政府

2024年11月12日

珠海经济特区物业管理条例实施细则

第一章 总则

第一条 为了贯彻实施《珠海经济特区物业管理条例》（以下简称《物业条例》），根据有关法律和法规的规定，结合珠海经济特区实际，制定本实施细则。

第二条 市、区和镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）应当配备专门的物业管理部门和专职的工作人员，并对工作经费予以保障。

第三条 市物业管理行政主管部门（以下简称市物业主管部门）履行以下职责：

（一）制定全市物业管理发展规划；

（二）统筹全市物业管理招标投标监管工作；

（三）统筹全市信用体系监管工作；

（四）依法查处违反物业管理法律、法规的行为;

（五）指导和监督市物业管理行业协会开展工作，加强行业指导和行业自律；

（六）《物业条例》规定的其他职责。

第四条 区物业管理行政主管部门（以下简称区物业主管部门）接受市物业主管部门指导，履行以下职责：

（一）指导和监督镇街履行物业管理行政监管职责；

（二）会同镇街决定是否解散业主委员会；

（三）会同镇街依法撤销业主大会、业主委员会的决定；

（四）会同镇街依法划定或者调整物业管理区域；

（五）指导和监督各方完成承接查验工作；

（六）审批协议选聘前期物业服务人申请；

（七）定期对镇街、居民委员会或者村民委员会、物业管理人员及业主委员会委员、候补委员、业主监事会成员等进行培训；

（八）依法查处违反物业管理法律、法规的行为；

（九）《物业条例》规定的其他职责。

经济功能区管理机构履行区政府职责。

第五条 镇街在各级物业主管部门的指导下，履行以下职责：

（一）审查首次业主大会设立的书面要求，指导和监督成立业主大会筹备组；

（二）对业主委员会委员候选人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单；

（三）指导和监督业主成立换届选举小组；

（四）依法组织召开业主大会会议；

（五）对业主大会及业主委员会会议资料进行备案；

（六）代为管理业主委员会移交的资料、印章、财物等物品；

（七）负责组织物业管理委员会成立，指导和监督物业管理委员会依法履行职责并定期考评；

（八）组织召开物业管理联席会议；

（九）指导和监督业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构编制物业服务项目招标文件；监督业主、业主大会依法审议物业服务项目招标文件，监督物业服务项目的招标投标活动；

（十）确定应急物业服务人；

（十一）协助区物业主管部门调查、撤销业主大会、业主委员会的决定；

（十二）协助区物业主管部门划定或者调整物业管理区域；

（十三）根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执法工作机制，加强对住宅物业内违法行为的巡查、检查和处理；

（十四）《物业条例》规定的其他职责。

镇街可以依法委托居民委员会或者村民委员会办理物业管理相关事务。居民委员会或者村民委员会应当协助镇街开展物业管理相关工作。

第六条 市、区人民政府相关主管部门和机构应当依法履行下列职责：

（一）发展改革部门会同住房城乡建设部门依法制定实行政府指导价的前期物业服务收费基准价及其浮动幅度，指导协助物业主管部门做好物业服务领域信用信息归集共享；协调供电企业对已移交供电局供电设施设备的维护、管理，协调做好具备条件的未移交供电局供电设施设备的资产移交工作，拟定机动车充电设施发展规划。

（二）公安机关负责依法查处物业服务区域内散布谣言扰乱公共秩序、故意损毁或者占有公私财物、饲养动物干扰他人正常生活、制造噪声干扰他人正常生活等违反治安管理行为，作为主要负责部门依职权，会同有关部门调查从建筑物中抛掷物品造成他人损害的行为，协调处置重大治安事件和群体性事件，对物业服务区域安全技术防范和保安服务实施监督管理和业务指导，配合消防救援机构开展日常消防监督检查，组织开展消防宣传教育，依法查处相关违法行为。

公安机关交通管理部门在职责范围内负责指导组织和指导物业服务区域内道路交通安全管理工作，依法处理交通事故。

（三）司法行政部门负责指导镇街、居民委员会或者村民委员会、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人依法开展物业服务与管理纠纷人民调解工作，依法提供公共法律服务。

（四）自然资源部门负责在建设工程规划许可阶段，审查建设项目内公共服务设施是否按照建设用地规划条件配建，并在规划条件核实阶段，对是否符合规划许可内容进行核实。

（五）水务部门指导监督供水、二次供水设施维护管理，指导监督排水（雨水）基础设施的维护管理工作，协调做好已通过供水公司验收合格但未移交的既有供水设施设备交接工作。

（六）应急管理部门负责指导物业服务区域内安全生产类、自然灾害类等突发事件和综合防灾减灾救灾工作。

（七）市场监督管理部门负责物业服务人登记注册，对物业服务区域内电梯等特种设备安全实施监督管理，受理物业服务价格投诉举报，依职责组织指导查处违规使用和养护特种设备，违规收取物业服务费、不正当竞争、无照经营等违法违规行为。

（八）综合行政执法部门负责依法查处违法搭建建（构）筑物、违法设置户外广告、违法占用和损坏绿地、擅自伐移树木、不按规定实施垃圾分类管理等违法行为，对餐饮服务业油烟污染、建筑施工噪声污染以及在住宅小区沿街商铺门前及非封闭区域的乱摆卖等行为实施行政处罚；对商业经营活动中使用固定设施设备产生的社会生活噪声污染实施监督管理。

（九）人民防空部门负责督促指导物业服务区域内人民防空工程设施设备维护管理，组织人民防空通信、警报网的建设和管理，督促镇街指导物业服务人配合做好人防部门应急知识宣传和教育工作。

（十）消防救援机构依法履行对物业服务区域内消防安全综合监管的职责，依法查处消防安全违法行为，督促相关主体落实消防安全责任，指导协助有关单位做好消防宣传教育工作。

其他有关部门及机构按照各自职责，依法做好物业服务区域内相关工作。

第七条 镇街根据市人民政府确定的行政执法事项清单，依法行使行政执法权，建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

第八条 镇街应当设立物业管理联席会议制度，联席会议由区物业主管部门，城市管理综合执法、消防、市场监督管理、自然资源、生态环境、公安、司法、应急、信访、居民委员会或者村民委员会、社区工作站等相关部门和建设单位代表、物业服务企业代表、业主委员会、物业管理委员会、业主代表等相关人员组成。

第九条 联席会议协调处理辖区内下列物业管理事项：

（一）业主委员会任期届满未完成换届选举工作的；

（二）新旧物业服务人交接中发生的矛盾纠纷；

（三）设立业主大会、组织召开业主大会会议过程中出现法律、法规、规章和规范性文件没有规定的相关情形；

（四）发生其他严重影响物业管理区域稳定的情形。

物业管理联席会议成员单位应当指定专人参加会议。物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议决定的事项，无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。

第十条 鼓励业主、建设单位委托社会组织对设立业主大会、政策法律咨询以及纠纷协调处理等事项提供专业服务。

第二章物业管理区域

第十一条 新建物业管理区域，由建设单位在前期物业管理招标工作开始前完成物业管理区域备案。

第十二条 已实施物业管理的物业管理区域，由物业服务人凭物业服务合同等材料办理物业管理区域备案。

业主实施自行管理的物业管理区域，由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭确定该物业管理区域的相关材料办理物业管理区域备案。

第十三条 一个物业管理区域需要划分为若干个物业管理区域，或者若干个物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的，应当同时符合以下条件：

（一）已完成物业管理区域备案；

（二）对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防、供水、供电等共有部分和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案或者合并方案；

（三）分割方案或者合并方案应当由原物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的，划分为一个物业管理区域。

物业管理区域合并后，只能设立一个业主大会，选举产生新的业主委员会，委托一个物业服务人提供物业服务。

第十四条 物业管理区域依据本实施细则规定分割或者合并后，物业服务人等相关主体凭分割或合并后物业管理区域的四至范围说明及附图、分割或者合并方案以及业主大会会议的表决结果办理物业管理区域变更备案。

第十五条 建设单位、物业服务人等相关主体应当按照本章规定向区物业主管部门办理物业管理区域备案手续，区物业主管部门应当在七个工作日内完成备案。

第三章 业主大会和业主委员会

第一节 业主大会

第十六条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务：

（一）物业管理区域内建筑物专有部分的不动产权属证书或者不动产登记簿记载的权利人；

（二）因人民法院、仲裁委员会的法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（四）因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；

（五）其他符合法律、法规规定的人。

第十七条 业主提出设立业主大会申请，应当向镇街提交由业主签字的书面要求，业主身份根据不动产权属证书和身份证明确认。

符合《物业条例》第二十二条设立业主大会条件的，镇街应当自接到业主书面要求之日起三十日内，指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

第十八条 筹备组成员为七人以上十五人以下单数，由镇街代表、居民委员会或者村民委员会代表、建设单位代表和业主代表共同组成，其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由镇街代表担任。

筹备组中的业主代表通过业主自荐、业主联名推荐、镇街推荐等方式产生；业主代表资格参照业主委员会委员候选人资格条件进行审查。

每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组，镇街应当对业主代表进行资格审查，确定业主代表名单。业主自荐、业主联名推荐的业主代表，根据联名推荐业主人数的顺序确定；联名推荐业主人数相同的，根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定；联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的，由镇街确定。

第十九条 镇街应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、业主联名推荐人数、联名推荐业主拥有专有部分面积总和等情况向全体业主公示，公示时间不少于七日。业主或者其他相关单位、个人对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期间实名向镇街提出意见。镇街应当在公示结束之日起七日内完成调查并予以书面答复，被调查人员应当回避。

筹备组成员发生变更的，应当按照前款规定重新公示。

拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，镇街应当向全体业主发布筹备组成立公告以及筹备组成员名单，筹备组自公告之日起成立。

筹备组的工作经费由全体业主承担。

第二十条 筹备组成立后可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章，印章由筹备组组长或者组长指定的专人保管。印章应当根据筹备组会议决定，用于筹备组决定等文书的公示、公告。

筹备组解散后，印章由保管人交回镇街销毁。

第二十一条 筹备组成立后，镇街应当通知建设单位或者物业服务人在三十日内向镇街报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）包含联系方式在内的销售清册及业主名册；

（四）交付使用共用设施设备的证明；

（五）物业服务用房配置证明；

（六）已筹集的物业专项维修资金清册；

（七）其他依法应当移交的文件资料。

已经录入珠海市智慧物业管理服务平台，且能够依法公示的资料，建设单位或物业服务人可以不再另行提供。

建设单位或物业服务人应当在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地等便利性支持。建设单位应积极参与筹备工作。建设单位拒绝派员，或在收到居民委员会或者村民委员会去通知后，未按照要求日期派员参加筹备组的，不影响筹备组成立。

建设单位或者物业服务人未在规定期限内提供业主清册等相关资料，经镇街责令限期提供，逾期仍不提供的，镇街应当向不动产登记机构查询业主房屋面积、门牌号码、姓名和联系方式，不动产登记机构应当提供，并不得收取费用。筹备组应当对业主资料保密，不得将业主资料用于与业主大会无关的活动。其中销售清册、业主名册中的联系方式由镇街专人保管并操作相关通知送达。

第二十二条 筹备组应当遵守以下工作规定：

（一）筹备组会议由组长召集和主持，也可以由组长委托筹备组其他成员召集和主持；

（二）筹备组会议应当有过半数成员出席，作出的决定必须经全体成员过半数以上同意；

（三）筹备组成员应当在表决结果上签字，注明同意、反对或者弃权。成员不签字的，不影响决定效力；

（四）筹备组会议应当有书面的会议记录并存档，筹备组组长应当对表决结果及会议记录予以签字确认；

（五）筹备组中的业主代表不得委托代理人参加会议，业主代表是法人或者非法人组织的除外；

（六）筹备组应当自决定作出之日起三日内向全体业主公示决定内容，公示时间不少于七日；

（七）筹备组应当自成立之日起一年内，完成自筹备组成立之日至业主大会启动投票之日期间的筹备工作，组织召开首次业主大会会议。筹备组自成立之日起一年内未能组织召开首次业主大会会议的，在筹备期限届满十五日前可以向镇街申请延长筹备期限，经镇街同意后延长一年。

筹备组逾期未完成筹备工作的，自行解散。镇街应当在物业管理区域内的显著位置公告筹备组解散时间并说明理由。

第二十三条 筹备组履行下列职责：

（一）确认业主人数以及业主拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、表决事项和表决规则；

（三）拟定本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则等草案；

（四）拟定业主委员会委员及候补委员选举办法；

（五）设立业主大会、选举业主委员有关的其他准备工作。

业主委员会委员及候补委员选举办法不得与拟提交业主大会会议表决的管理规约和业主大会议事规则相冲突。

第二十四条 管理规约与业主大会议事规则应当参照市物业主管部门发布的示范文本制定，不得与法律、法规、规章和规范性文件相冲突。

下列事项应当由业主大会决定，业主大会不得授权给业主委员会、物业管理委员会自行决定：

（一）《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的内容；

（二）业主共有部分和共用设施设备的经营以及经营所得收益的使用、分配等；

（三）与业主委员会委员、业主监事会成员津贴有关的事项；

（四）业主委员会免责、约定审计、审议业主大会年度计划和预算方案等事项；

（五）与业主对共有财物实施管理权有关的其他事项。

第二十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、换届选举小组或者镇街组织召开。

第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构根据业主大会议事规则组织召开。业主大会定期会议召开前，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日向全体业主公告以下内容：

（一）物业管理情况报告；

（二）业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构工作报告；

（三）业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会工作经费的筹集、使用和管理情况；

（四）利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和使用情况；

（五）业主大会会议拟表决事项。

第二十七条 业主依据《物业条例》第二十七条第一款第（一）项申请召开业主大会临时会议的，应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构提供由业主签字的书面申请和身份证复印件。

业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到业主申请之日起十五日内完成核实，存在下列情形之一的，由镇街负责核实：

（一）业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒不核实，经镇街责令限期核实，业主委员会拒不履行的；

（二）业主委员会依法不能履行职责，且未能依法设立代行业主委员会职责的其他机构的。

符合召开业主大会临时会议条件的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自完成核实之日起五日内组织召开业主大会临时会议，业主大会临时会议的表决事项应当包含业主申请的事项。

业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拒绝召开且经镇街责令限期召开，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构仍不组织召开的，由镇街组织召开业主大会临时会议。

业主委员会委员或者代行业主委员会职责的其他机构与业主大会临时会议拟表决事项有利害关系，需要回避的，由镇街负责核实并组织召开。

第二十八条 业主大会会议组织者应当于会议召开前，将会议的形式、意向议题及其具体内容、议程、表决规则等事项向全体业主公示，公示时间不得少于十五日。但因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会临时会议的，可以于会议召开前通知全体业主并告知临时召开的事由。重大事故或者紧急事件由镇街确认。

公示期间，业主对公示的意向事项有异议的，应当在公示期间以书面形式实名向业主大会会议组织者提出，业主大会会议组织者应当自收到异议之日起五日内处理、答复。

业主大会会议组织者未及时处理业主异议或者业主对答复不满的，业主可以向镇街提出，镇街应当在收到异议之日起十个工作日内协调处理，公示事项违反法律、法规和规章规定的，镇街应当责令业主大会会议组织者限期改正，改正后，公示事项重新按照本规定公示；逾期未改正的，不得对异议事项进行表决。

公示事项无异议或者异议不成立的，业主大会会议组织者应当于会议召开七日前，将最终确定的会议时间、地点、形式、议题及其具体内容、议程、表决规则等事项在物业服务区域的显著位置公告，公告期截至业主大会召开当日。上述事项还应当以书面或者信息化方式通知全体业主，同时报物业所在地居民委员会或者村民委员会，居民委员会或者村民委员会可以派代表列席会议。

业主大会会议不得就未公示议题进行表决。业主大会组织者应当将会议决定以书面形式向全体业主公告。

第二十九条 业主大会会议采用集体讨论形式的，应当核实到会业主身份，现场公开计票，并现场公布计票结果、公示业主大会会议结果并向镇街备案。公示时间不少于七日。

第三十条 业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：

（一）表决票送达业主，并在物业管理区域内的显著位置公告七日；

（二）物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将表决票填好投入投票箱，业主不在本地的可以采用邮寄方式进行投票；

（三）在镇街的指导和监督下进行计票，计票结束后，计票人及监票人应当立即对计票结果进行签名确认；

（四)业主大会会议表决结果应当在物业管理区域显著位置进行公示并向镇街备案。公示时间不少于三十日。

第三十一条 业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街决定使用电子投票形式组织召开业主大会会议的，应当通过市物业主管部门建立的物业管理电子投票系统表决。

第三十二条 业主的投票权数及其拥有的专有部门面积，应当在表决规则中予以明确。业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决规则及投票权数计算说明和统计结果向全体业主进行公示，公示时间不少于十五日。

第三十三条 表决事项按照下列规定送达业主：

（一）将表决事项直接送达至业主的专有部分，送交至业主本人或者同住的成年家属；

（二）对不在物业管理区域内居住的业主，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项邮寄至业主预留地址或者户籍地址；

（三）通过物业管理电子投票系统将表决事项发送至业主预留的电子终端；

（四）对于无法取得联系的业主，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组、换届选举小组或者镇街应当将表决事项送达至业主在本物业管理区域内的专有部分；

通过以上方式均无法送达的，应当在物业管理区域显著位置进行公告，公告时间为七日。

第三十四条 业主委托代理人参加业主大会会议的，应当向代理人出具委托书。委托书中应当载明委托人和代理人的身份证号码、联系方式、委托人在本物业管理区域内的全部不动产权属证书编号及在本次业主大会会议中具体的委托事项。

表决票应当由业主本人或者代理人签名。

第三十五条 第一次公告的投票期限截止后，镇街应指导业主在五个工作日内完成预估投票工作。如参与投票的业主总人数以及其专用部分总面积不足三分之二的，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组在投票期限截止之日起五个工作日内，可以向镇街书面提出申请延期一次，镇街须在两个工作日内决定是否同意延长业主投票时限，如同意延长时限的，延长期限不得超过第一次公告的投票期限。已经开箱计票的不得申请延期。如占总人数百分之十以上的业主提出书面申请延期请求，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组无正当理由拒绝代为提出延期申请，可直接向镇街书面提出延期申请。

延长投票期限的决定应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于十五日。公示期间如有异议，镇街应当在收到异议之日起十个工作日内完成调查。投诉成立的，则不予延长投票期限。公示期间如无异议或者异议不成立，公示期限结束后可再次启动投票程序。在投票延长期内，发起人应积极发动未投票的业主参与投票。

第三十六条 业主大会的表决结果应当以书面形式在物业管理区域内进行公示，公示内容包括房号及专有部分面积、业主是否参与投票，参与投票业主的总人数及占专有部分的建筑物总面积、全体业主对表决事项赞同、反对或者弃权意见的汇总结果等。

公示期满后七日内，业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议结果报镇街备案。

第三十七条 业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组应当将业主大会会议的选票、表决票和委托书以及影像等资料交镇街妥善封存、保管，保管期限不少于五年。

自业主大会会议结果公布之日起一年内，业主有证据可证明业主大会会议存在伪造选票情形的，有权向镇街申请对业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、筹备组或者换届选举小组会议记录、业主大会选票等资料进行查验。

镇街应当自收到业主申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示，业主不得就已查验事实再次申请查验。

经镇街查验，确认存在伪造选票等弄虚作假情形的，镇街应当根据查验结果重新统计表决结果，并按照本实施细则规定重新公示。

第二节 业主委员会

第三十八条 市物业主管部门应当制定业主委员会委员信用信息管理办法，对依法选举产生的业主委员会委员采用信用评分的办法进行管理。

业主委员会委员的信用评分录入业主委员会委员信用信息档案，作为物业管理活动相关主体监督、选举筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会委员候补委员、业主监事会成员、业主代表的参考依据。

第三十九条 业主委员会委员由五至十五人单数组成，由筹备组根据本物业管理区域实际情况确定。

首届业主委员会委员采用差额选举办法产生，差额比例不低于百分之三十。

业主委员会委员候选人采用业主自荐、业主联名推荐及居民委员会或者村民委员会推荐等方式产生，其中居民委员会或者村民委员会推荐的业主委员会委员候选人不得超过业主委员会委员候选人总数的百分之三十。

每名业主只能推荐一名业主委员会委员候选人。业主自荐、业主联名推荐的业主委员会委员候选人，根据联名推荐业主人数的顺序确定；联名推荐业主人数相同的，根据联名推荐业主拥有专有部分面积总和的顺序确定；联名推荐业主人数和联名推荐人拥有专有部分面积总和相同的，由镇街确定。

第四十条 业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于七日。

公示期间，业主或者其他相关单位、个人对业主委员会委员候选人名单有异议的，应当在公示期内实名向镇街提出意见。镇街应当调查，并在公示结束之日起十五日内予以答复。

业主委员会委员候选人名单发生变更的，应当按照前款规定重新公示。

第四十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持下列材料向区物业主管部门备案：

（一）业主委员会备案登记表；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单及业主委员会议事规则；

（五）业主大会会议记录和表决结果。

符合规定的，区物业主管部门应当在收到备案材料之日起五日内完成备案；不符合规定的，应当书面告知理由，提出处理意见。

业主委员会应当将备案结果、管理规约及业主大会议事规则在物业管理区域显著位置长期公示。

业主委员会应当自备案事项发生变更之日起十五日内书面报告备案部门。

第四十二条 业主委员会持区物业主管部门的备案资料，可以向相关单位申请刻制印章、开设银行账户。

业主大会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样；

业主委员会印章应当冠以“珠海市、行政区或者经济功能区名称、物业管理区域名称”字样与有效期。业主委员会印章有效期应当与本届业主委员会任期一致，业主委员会印章自有效期届满之日起自行失效。

第四十三条 业主委员会应当及时向全体业主公布以下情况和资料，接受全体业主监督：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会决定；

（三）业主大会、业主委员会工作经费支出情况；

（四）业主大会决定由业主委员会管理共有收益、住宅专项维修资金的，共有收益、住宅专项维修资金的收支明细；

（五）业主委员会审计结果；

（六）业主委员会委员、候补委员缴纳物业费、住宅专项维修资金情况；

（七）物业服务合同；

（八）占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位处置情况；

（九）专职工作人员季度履职情况；

（十）业主委员会委员和专职工作人员姓名、职务、联系方式等；

（十一）业主大会、业主委员会印章使用登记情况；

（十二）其他法律、法规和规章规定的，以及管理规约、业主大会议事规则约定应当向业主公开的情况和资料。

业主委员会应当在物业服务区域显著位置及珠海市智慧物业管理服务平台，按照规定的时限要求公布上述情况和资料，未规定公布时限的，业主委员会应当每半年公布一次。前款第一、七、九、十项应当长期公示，其余项公示时间应当不少于十五日。上述情况和资料有变更的，业主委员会应当自变更之日起七日内重新公布。

业主委员会未按照规定公布的，业主可以要求业主委员会公布；业主委员会拒不公布的，业主可以向镇街书面提出协助要求，镇街应当责令业主委员会七日内予以公布，并通告全体业主。

第四十四条 业主委员会委员和专职工作人员不得有下列行为：

（一）妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬，或者利用职务之便要求物业服务人长期减免物业费、停车费等相关费用；

（四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票；

（五）伪造、篡改、隐匿、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料，妨碍业主委员会换届交接工作，或者未按照本实施细则规定刻制、使用、移交印章；

（六）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同；

（七）损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。

第四十五条 业主委员会委员存在《物业条例》第三十九条或者本实施细则第四十四条规定行为之一，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议，作出中止其委员职务的决定，将相关情况向业主公示，并及时提请业主大会会议终止其职务。

专职工作人员存在实施细则第四十四条规定行为之一的，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会作出终止其职务的决定，并通告全体业主。

任何单位或者个人发现业主委员会委员和专职工作人员存在本实施细则第四十四条或者《物业条例》第三十九条规定行为之一的，可以向镇街实名举报，镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成核查。投诉内容成立的，镇街应当责令业主委员会二十日内组织召开业主大会临时会议，决定是否终止该委员资格。业主委员会逾期未组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的，由镇街核查，认为应当终止委员资格的，由镇街作出终止决定。

在镇街审查以及组织召开业主大会临时会议期间，该委员暂停履行委员职务。镇街审查结束或者业主大会作出决定后，该委员自镇街公告之日或者业主大会表决结果公告期满之日起恢复或者终止资格。

第四十六条 业主委员会委员存在《物业条例》第四十条规定或者管理规约、业主大会议事规则约定委员资格应当自行终止情形的，业主委员会应当自知道或者应当知道之日起五日内调查；业主委员会拒绝调查的，业主或者其他相关单位、个人均有权实名向镇街投诉，镇街应当自收到投诉之日起十五日内完成调查。投诉成立的，镇街应当责令业主委员会在收到通知之日起五日内向全体业主公告。公告内容应当包含该业主委员会委员姓名、职务及自行终止的原因、依据等。公告时间不少于七日。

业主委员会拒绝公告的，由镇街代业主委员会向全体业主发布公告，并书面告知区物业主管部门。公告时间不少于七日。

该业主委员会委员资格自公告发布之日起自行终止。

第四十七条 业主委员会委员认为其资格终止错误的，有权向镇街申请恢复委员资格。经镇街审查，认为该委员资格终止无误，应当予以书面答复；镇街认为应当恢复该委员资格的，应当向业主委员会提出意见。

因业主委员会人数不足五人或者业主委员会总人数少于过半数，依法不能履行职责的，由镇街向业主进行公示。

第四十八条 业主委员会委员应当自资格终止之日起三日内，将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章、财物等物品交还业主委员会。

经镇街责令限期移交，该委员仍拒绝移交的，镇街应当向全体业主公布移交情况，可以在必要时协调公安机关协助，公安机关应当予以协助。业主委员会任期届满，尚未成立物业管理委员会的，业主委员会应当将上述物品移交镇街临时保管。

第四十九条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度。物业专项维修资金、物业共有部分和共用设施设备的经营所得收益、业主大会、业主委员会和业主监事会的工作经费应当按照要求建账并及时入账。业主委员会应当妥善保管收支的原始凭证及其它会计资料。

业主委员会应当建立业主大会、业主委员会活动档案，并指定专人保管。档案应当包括下列内容：

（一）业主大会、业主委员会会议记录、纪要；

（二）业主大会、业主委员会的决定、决议等；

（三）业主委员会备案等资料；

（四）业主委员会议事规则、印章管理规定；

（五）物业服务合同；

（六）业主及物业使用人的书面意见、建议；

（七）业主委员会财务管理规定；

（八）物业专项维修资金、共有部分和共用设施设备经营所得收益等资金的收支情况；

（九）业主大会、业主委员会印章使用登记情况；

（十）业主清册及业主代表名册；

（十一）其他与本物业管理区域相关的文件、资料、物品。

业主有权查询上述材料，业主委员会应当予以配合。

第五十条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。已经选举产生业主监事会的物业管理区域，应当通知业主监事会参加业主委员会会议。

业主委员会会议由业主委员会主任召集和主持，主任缺席的，由主任委托一名副主任召集和主持。

业主委员会应当提前七日将业主委员会会议拟表决事项在物业管理区域内向全体业主公示，同时以书面形式告知镇街，接受镇街指导。业主委员会会议应当作书面记录。业主委员会会议决定应当由参加会议的委员签名并加盖业主委员会印章后存档。需要使用业主委员会印章的，应当由业主委员会过半数委员签字同意。

业主委员会应当自决定作出之日起七日内，在物业管理区域内公示并告知镇街，公示时间不少于十五日。

第五十一条 业主委员会自行解散的，在新一届业主委员会产生前，原业主委员会应当自解散之日起三个工作日内将属于业主大会和业主委员会所有的资料、印章、财物等其他物品移交给镇街，由镇街代为保管。

镇街应当自新一届业主委员会选举产生之日起七日内将上述资料移交给新一届业主委员会。

第五十二条 业主大会、业主委员会及业主监事会的工作经费由全体业主承担。业主委员会、业主监事会工作经费的筹集、管理、使用办法由业主大会决定，可以从合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益中列支。

业主委员会应当设立专门的银行账号，依法对合法利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益和业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费收支实施管理。

管理规约及业主大会议事规则可以约定业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员的津贴标准和支付方式。没有约定的，业主委员会委员、业主监事会成员及业主委员会候补委员不得领取津贴。

首次业主大会会议费用由全体业主共同承担，筹备组在业主和相关部门监督下筹集。

第五十三条 经管理规约或者业主大会议事规则约定，业主委员会应当委托专业机构对下列事项进行审计：

（一）物业专项维修资金的筹集、使用；

（二）利用物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的使用、分配；

（三）业主大会、业主委员会以及业主监事会工作经费收支；

（四）业主委员会主任任期内的经济责任；

（五）管理规约或者业主大会议事规则约定的其他审计事项。

管理规约或者业主大会议事规则没有作出约定的，占总人数百分之十以上的业主可以提出书面申请，业主委员会应当自收到申请之日起十日内委托专业机构审计。由业主委员会管理住宅小区业主共有益的，业主委员会任期届满，应对管理的共有收益的收支情况进行审计。

业主委员会拒绝委托审计，镇街应当责令业主委员会在三日内委托审计；业主委员会仍拒不履行，镇街可以代为委托专业机构审计，业主委员会应当予以配合。审计结果应当向全体业主公示，公示时间不少于十五日。

第五十四条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业主管部门或者镇街提出书面的撤销申请。

区物业主管部门或者镇街应当在十五个工作日内将审查结果书面告知申请人；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，区物业主管部门应当会同镇街责令限期改正或者撤销，并向全体业主公示。

业主大会、业主委员会决定被撤销的，业主委员会或者其他主体依据该决定作出的行为应当及时予以纠正。

第五十五条 业主大会设立业主监事会的，应当在管理规约或者业主大会议事规则中约定业主监事会选举规则、业主监事会成员的任职资格、任期、资格终止等事项。没有约定的，参照《物业条例》及本实施细则中筹备组成员和业主委员会委员候选人的相关规定执行。

业主监事会成员为三至五人单数，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会成员。

业主监事会应当自成立之日起三十日内，将业主监事会成员的姓名、职务、联系方式报区物业主管部门。

业主监事会每年至少召开一次会议，业主监事会的决定应当由过半数业主监事会成员出席且经全体业主监事会成员半数以上同意。

业主监事会可以对业主委员会的工作情况、物业共有部分和共用设施设备经营所得收益的收支情况、业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等内容向业主委员会提出质询，业主委员会应当自收到质询函之日起五日内书面答复。

第五十六条 业主监事会履行以下职责：

（一）审核业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会工作经费的收支报告及收支预算；

（二）查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料，检查业主委员会财务状况和财务活动情况，包括筹集、使用物业专项维修资金；物业共有部分和共用设施设备经营所得收益、业主大会、业主委员会工作经费收支等情况；

（三）监督业主委员会执行业主大会的决定和决议的情况。业主委员会作出的决定或者决议违反法律、法规、规章和规范性文件规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的，可以向业主大会提出撤销建议；

（四）对业主委员会侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会予以纠正；

（五）在业主监事会或者业主监事会成员职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案；

（六）列席业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议；

（七）可以对业主委员会财务活动的异常情况进行调查；必要时，可以聘请第三方专业机构协助其工作，因此发生的费用由全体业主共同承担；

（八）定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并向全体业主公示；

（九）管理规约、业主大会议事规则赋予的其他职责。

第四章物业管理服务

第五十七条 在本市提供物业服务的企业应当持物业服务合同、劳动合同、社保缴纳清单等材料到物业主管部门进行备案，备案有效期三年。

第五十八条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务人之前，建设单位选聘物业服务人实施的物业管理。

新建住宅物业销售时，建设单位应当将物业服务人名称、服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等内容，作为房地产销售明码标价的内容在销售场所的显著位置长期公示。

建设单位应当参照市物业主管部门颁布的示范文本，制定包括公共收益收支管理等内容，并将其作为房屋买卖合同的附件。建设单位应当将临时管理规约在销售场所显著位置进行公示。物业买受人与建设单位签订买卖合同时，应当作出遵守临时管理规约的书面承诺。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起十五日内，向区物业主管部门办理物业服务合同备案。

第五十九条 物业服务费的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。

酬金制是指物业服务人在预收的物业服务资金中按照约定比例或者金额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的计费方式。

包干制是指业主向物业服务人支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担的计费方式。

第六十条 物业服务费的收取采用酬金制的，预收的物业服务资金归已交纳费用的业主所有，由物业服务人代管，物业服务人不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务人每年提取的酬金比例或者金额由业主大会决定。物业服务人应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的年度预决算以及物业服务资金的收支情况，包括服务人员工资、物业共有部分和共用设施设备的日常运行、维护费用等。

第六十一条 物业服务费的收取采用酬金制的，业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等相关主体，对物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支等情况提出质询时，物业服务人应当自收到质询之日起七日内书面答复。对书面答复仍有异议的，占总人数百分之十以上的业主、业主大会或者业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构、业主监事会等相关主体可以提议业主大会进行审计。提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有收益中列支。

第六十二条 物业服务区域内，属于已交付区域内的物业，有下列情形的，物业服务费用由建设单位全额交纳：

（一）尚未出售的；

（二）已经出售但尚未交付给物业买受人的；

（三）已经依法交付业主，但建设单位经物业服务人同意，在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用。

同一物业管理区域内分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务人的，后期建成部分应当由同一物业服务人提供物业服务。

后期建成部分因开发周期、物业类型等原因，造成物业服务标准、物业服务费用标准等条件改变的，建设单位应向区物业管理主管部门说明情况，提交后期建成部分物业服务方案、物业服务费用评审报告。

第六十三条 建设单位应当对业主共有部分安装独立的水、电等计量器具。共有部分使用的水电费用，可以纳入物业服务费用统一收取，也可以按照约定方式由业主合理据实分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占建筑物总面积的比例分摊。分摊费用应该单独列账，按照本实施细则相关规定公示。

物业服务合同另有约定分摊费用的遵从约定。分摊费用已计入物业服务费成本的，不得重复收取。

既有多层住宅增设电梯的相关费用按照合同约定执行。

第六十四条 业主应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用，未作约定的按月交纳。业主未交纳物业服务费用，物业服务人可以通过在物业管理区域内公示未交费业主的房号及欠费金额的方式进行催交。

第六十五条 物业服务人可以根据物业服务合同的约定对物业服务费进行调整；没有约定的，应当由业主大会表决。

没有设立业主大会或者因业主委员会期限届满等原因无法组织召开业主大会会议的，因职工最低工资标准调整或者其他物业服务成本发生较大变化等原因，确实需要调整物业服务费的，应当按照下列程序调整物业服务费：

（一）物业服务人将上一年度本物业管理区域内物业服务费的收支情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日；

（二）物业服务人将包含拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等内容的调价方案在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日；

（三）调价方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于三十日。公示的表决结果应当包括参与表决的业主的房号、专有部分面积，全体业主赞同、反对或者弃权的汇总结果等；

（四）表决结果经公示并报镇街备案后，对全体业主具有约束力；

（五）物业服务人应当将业主表决材料、公示文本原件及公示资料交由镇街封存、保管，保管期限不少于五年。自表决结果公布之日起六个月内，业主有证据可以证明存在伪造表决票情形的，有权向镇街提出申请查验。镇街应当自收到申请之日起三十日内进行查验并将查验结果向全体业主公示，业主不得就已查验事实再次申请查验；

（六）经镇街查验确认，存在伪造选票等弄虚作假情形的，镇街应当根据查验结果重新统计表决结果，并按照本实施细则规定公示。

第六十六条物业服务人可以根据物业服务区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老托幼等生活需求，与业主或者物业使用人依法订立个性化服务合同，提供有偿服务。

物业服务人提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准，并遵循自愿原则，不得强买强卖、强制收费。

鼓励和扶持物业服务人、专业服务机构及其他单位和个人，为物业服务区域内的老年人提供助餐助洁、医疗照料、精神关爱等多种形式的服务。

业主、业主委员会有权对物业服务人违法收取费用的行为，向市场监督管理部门投诉、举报。

第六十七条 业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构以招标方式选聘物业服务企业的，应当通过珠海市智慧物业管理服务平台，并按照《珠海市物业管理招投标管理办法》规定的招标投标程序进行。业主、业主大会、业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构拟不通过招标方式选聘物业服务人的，应当组织召开业主大会会议作出不通过招标选聘物业服务企业的决定，决定内容应当向全体业主公示，并书面告知镇街和区物业主管部门。

第六十八条 《物业条例》第五十四条“住宅规模较小”是指物业管理区域内建筑物总面积不超过三万平方米的物业管理区域。

分期开发的物业管理区域，其前期物业管理招标投标应当包括全部物业管理区域。

第六十九条 尚未设立业主大会的物业管理区域有下列情形之一的，物业服务人应当提前三个月告知建设单位、全体业主及镇街：

（一）前期物业服务合同期满，物业服务人不再续签合同的；

（二）前期物业服务合同履行期间，物业服务人不再继续履行合同的；

（三）法律、法规、规章和规范性文件规定的其他情形。

第七十条 物业服务合同期限届满后，原物业服务人按照《物业条例》第六十九条第三款物业服务合同继续履行期间，业主、业主大会决定不再续聘的，业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当按照本实施细则第七十一条规定的程序解聘物业服务人；物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当按照本实施细则第七十二条规定的程序退出物业管理区域。

第七十一条 物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当组织召开业主大会会议决定是否续聘原物业服务人，经业主大会会议表决同意续聘的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当将业主大会会议的决定书面告知原物业服务人。

经业主大会会议表决，决定不续聘原物业服务人的，应当按照下列程序选聘新的物业服务人并办理交接手续：

（一）组织召开业主大会会议选聘新的物业服务人，业主大会选聘新的物业服务人后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前六十日书面告知镇街和原物业服务人；

（二）原物业服务人应当按照书面通知要求退出物业管理区域，并办理交接手续。原物业服务人不得以债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成或存在其他未结诉讼等事项为由拒绝退出；

（三）原物业服务人应当与接收方做好移交工作，制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由原物业服务人和接收方签章确认。存在争议的，应当在移交记录中载明。

第七十二条 物业服务合同期限届满后，物业服务人决定不再续签物业服务合同的，应当做好下列工作：

（一）物业服务人应当在物业服务合同终止前三个月，书面告知业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构，与业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构就退出事宜进行协商；同时应当书面告知镇街以及供水、供电、供气、通信、有线电视、特种设备等专营服务单位；

（二）物业服务人应当在物业服务合同权利义务终止之日起十五日内退出物业管理区域，与业主大会、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理移交手续，并制作移交记录；

（三）物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的，物业服务人应当依法通知镇街，与镇街做好移交工作，并制作移交记录。

镇街应当通知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依法选聘新的物业服务人。物业管理区域内未设立业主大会或者业主委员会不能继续履行职责的，镇街应当依法确定应急物业服务人。

第七十三条 物业服务人要求提前解除合同的，适用下列程序：

（一）物业服务人应当在拟解除合同之日前三个月，将拟退出原因、退出时间、违约责任的承担方式书面告知建设单位、全体业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构和镇街；

（二）上述主体应当在收到书面通知之日起三日内将物业服务人退出的相关事宜在物业管理区域内进行公示，公示时间不少于七日。公示期满，持异议的业主所占专有部分未超过建筑物总面积三分之一且未超过总人数三分之一的，上述主体应当及时与物业服务人就退出事宜进行协商，并依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日，并告知镇街；

（三）上述主体应当自签订退出协议之日起十五日内在镇街的指导和监督下依法选聘新的物业服务人；

（四）公示期满，持异议业主所占专有部分超过建筑物总面积三分之一且超过总人数三分之一或者双方未达成退出协议的，物业服务合同应当继续履行。物业服务人不愿意继续履行物业服务合同发生的争议，应当通过司法途径解决。

第七十四条 业主大会要求提前解除合同的，适用下列程序：

（一）持有百分之十以上投票权的业主可以申请提前解除合同，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当自收到申请之日起二十日内，组织召开业主大会临时会议。在组织召开业主大会临时会议前，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当提前十五日将解除合同的理由、时间、全体业主需承担的违约责任等内容以书面形式在物业管理区域内公示，同时告知镇街。其中，拟解除合同的时间应当在业主大会会议表决结果生效之日起三个月后；

（二）业主大会决定提前解除合同的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在业主大会作出决定后三日内，将解约原因、时间和全体业主承担的违约责任等内容书面告知物业服务人，并及时与物业服务人协商退出事宜，依法签订退出协议。退出协议应当在物业管理区域内公示七日，并告知镇街；

（三）业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当在签订退出协议之日起十五日内，在镇街的指导下选聘新的物业服务人。

第七十五条 物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务人退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务人拒绝退出、移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权拒绝。

第七十六条市物业主管部门应当按照公开、自愿、择优的原则，建立物业服务人应急预选库。

出现下列情形之一的，可以由镇街在物业服务人应急预选库中抽签选定一家物业服务人提供服务，并按原物业服务合同内容签订应急物业服务合同：

（一）物业服务合同期限届满之前或者期限届满后按照原物业服务合同约定继续提供服务期间，物业服务人突然退出物业管理区域的；

（二）尚未选聘出新的物业服务人，原物业服务人依据人民法院、仲裁机构的法律文书退出物业管理区域的；

（三）物业服务合同期限届满后，物业服务人按合同约定退出物业管理区域，但该物业管理区域尚未设立业主大会或者业主大会因客观原因尚未选聘新的物业服务人的；

（四）其他原因导致原物业服务人退出，尚未选聘出新的物业服务人，发生物业管理区域内没有物业服务人提供服务的情形。

应急服务期限不超过十二个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，镇街应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新选聘物业服务人和应急服务人做好交接。

第七十七条 建设单位或者全体业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构等应当依法与物业服务人对物业管理区域内共有部分和共用设施设备进行承接查验，签署承接查验协议。

第七十八条 物业服务人在服务期间因改造、维修、保养物业共有部分和共用设施设备形成的以下技术资料，应当建档保存：

（一）房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共有部分的档案及其维修、养护记录；

（二）给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、日线、照明设施、供电线路、煤气、燃气管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备的档案及其运行、维修、养护记录；

（三）物业服务人或者建设单位与公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；

（四）物业装饰装修管理资料；

（五）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第七十九条 物业服务人退出时，应当依据《物业条例》第七十条规定向业主、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者镇街移交其合法占有的资料和财物，并配合新聘物业服务人做好交接工作。

原物业服务企业未及时退出物业管理区域，经业主大会授权，业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构可以通过司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域。

第八十条 原物业服务人在交接期间应当继续按照合同约定提供服务。业主应当按照合同约定交纳物业服务费用至交接完成之日。

交接完成后，原物业服务人可以委托新聘物业服务人代为收取业主欠交的物业服务费用，也可以自行收取，但不得影响业主正常生活、工作秩序。新聘物业服务人应当为原物业服务人收取业主欠交的物业服务费用提供帮助。

原物业服务人采用酬金制收取物业服务费的，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对原物业服务人提供的账目有异议，可以聘请专业机构进行审计；业主对账目有异议，百分之十以上的业主可以提议业主大会进行审计。提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托会计师事务所进行审计并公示审计报告。审计费用由全体业主共同承担。业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当向业主公布审计结果及审计费用。

业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名向物业所在地镇街提出书面要求后，由镇街组织另行审计。原物业服务人应当积极配合作好审计工作。

业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与原物业服务人在交接过程中出现争议的，可以由镇街会同区物业主管部门组织调解，未能调解一致的，可以通过司法途径解决。

第八十一条 物业管理区域出现未能依法选举产生业主委员会、业主委员会不能履行职责或者拒不履行职责等情形，且没有依法设立代行业主委员会职责的其他机构的，原物业服务人可以在业主代表、镇街的指导和监督下，与新聘物业服务人自行办理交接、承接查验手续。

第八十二条 物业服务人接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的，不得向业主收取押金、手续费、水、电周转金等额外费用，但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。

第五章 物业的使用与维护

第八十三条 业主不选聘物业服务人实行自行管理的，由业主委员会、全体业主或者业主推选的执行机构组织物业管理区域内的日常管理。业主应当制定自行管理方案，明确管理期限、收费标准、信息公开、公共收入管理、财务管理、责任划分等重大事项。

业主应当依法履行物业管理区域内的安全防范和消防安全职责；对电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护。

第八十四条 占用业主共有道路、场地停放机动车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务人代为收取。

物业服务人可以收取机动车辆停放服务费，机动车辆停放服务费属于物业服务人所有。机动车停放服务费是指物业服务人为机动车辆在物业管理区域内有序停放提供相关服务收取的费用。

物业服务人应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。

业主对机动车停放有保管要求的，应当与物业服务人另行签订保管服务合同。

在物业管理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第八十五条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。

人民防空工程平时用作停车位使用的，应当保持人民防空功能，由停车位使用费收取方负责维护管理，也可以委托物业服务人进行维护管理，并接受人防防空主管部门监督；维护管理人（停车位使用费收取方或物业服务人）应当按照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程进行维护管理，保障战时防空功能正常发挥和平时正常使用；平时由建设单位承担维护费用；建设单位与维护管理人、使用人就维护管理责任和维护费用等有合同约定的，从其约定。

有损坏人民防空工程主体结构和设施设备等影响战时使用效能情形的，维护管理人应当及时向人民防空主管部门报告。

第八十六条 业主、物业使用人、物业服务人不得实施下列行为：

（一）违法搭建建（构）筑物、障碍物或者挖掘地下空间；

（二）侵占绿地，毁坏绿化植物和绿化设施；

（三）占用楼顶等共有部分放置杂物；

（四）破坏或者擅自改变建（构）筑物外立面造型；

（五）未按照规定分类并投放生活垃圾；

（六）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（七）损坏、擅自拆改建（构）筑物承重结构、主体结构；

（八）通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物或者乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道和疏散通道等业主共有部分，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（九）从建（构）筑物中向外抛掷物品；

（十）饲养动物干扰他人正常生活；

（十一）产生社会生活噪声干扰他人正常生活；

（十二）在共用走廊、门厅、楼梯间、楼道、安全出口等位置停放摩托车、电动车、自行车或者私拉电线为电动车充电；

（十三）违反规定出租房屋；

（十四）法律、法规禁止的其他行为。

发现有本条款规定行为的，任何组织和个人有权进行投诉举报；业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构、物业服务人应当及时劝阻，劝阻无效的，向有关部门报告。有关部门接到投诉举报或者报告后，应当及时受理并依法处理。其中，第一项至第六项由综合行政执法部门负责，第八项至第十二项由公安部门负责，第七项、第十三项由住房和城乡建设部门负责。

前款规定的部门和单位应当建立投诉和举报受理制度，并在物业管理区域内公布投诉电话，及时受理并查处投诉举报事项。在作出行政处罚决定前需要相关部门提供技术认定的,相关部门应当予以配合。

第八十七条 业主对物业进行装饰装修的，应当依法进行申报登记。物业服务人应当将装饰装修的禁止性行为告知业主，并告知如下事项：

（一）装修搬运指引、管理部门投诉电话；

（二）沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定；

（三）搬运过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作；

（四）装修产生垃圾的清理规定；

（五）物业服务人提供有偿服务的项目和价格；

（六）现场检查的有关要求。

业主、物业使用人需要查阅建（构）筑物结构图、电气及其他管线线路图的，物业服务人应当予以提供。

不需要申领建筑工程施工许可证的房屋结构改造，禁止拆改房屋的基础、墙、柱、主梁及屋架等主要承重构件，或者超过房屋原设计承载力增加荷载；涉及在楼面结构层开凿洞口或者扩大洞口，拆除或者部分拆除房屋中抗震、防火措施以外的非承重墙体的，业主、物业使用人应当在施工前向区住房和城乡建设部门申请房屋结构改造安全行政许可。

业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续，签订并严格遵守住宅装饰装修管理协议，不得影响他人生活。

居民家庭装饰装修垃圾应当袋装收集，不得与生活垃圾混同，并投放到物业服务人或者居民委员会指定地点。

业主在搬运家具或其他物品时，应当遵守前款的有关规定，造成公共部位或者公共设施损坏的，应当依法恢复原状或者承担赔偿责任。业主或者物业使用人拒不签订装饰装修管理服务协议、不遵守装饰装修管理服务协议约定或者本条款规定情形之一的，物业服务人应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构报告。同时可以按照临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则约定，禁止装饰装修施工人员、建筑材料和设备进入物业管理区域。

第八十八条 业主应当依法自行或者委托物业服务人清理装饰装修产生的垃圾。物业服务人不得以统一管理为由强制提供清理服务并收取清运费。

业主拒绝自行清理装饰装修垃圾，同时未委托物业服务人进行清理的，物业服务人清理产生的费用由该业主承担。

第八十九条业主或者业主大会依法作出维修决定后，相关业主应当按照《物业条例》第七十九条规定承担费用。

第九十条 需要对物业共有部分和共用设施设备进行维修的，由共有部分和共用设施设备业主自行决定维修方案。

业主委托物业服务人对物业共有部分和共用设施设备进行维修的，物业服务人应当制定物业维修方案，并向该部分业主进行公示。维修结束后，应当明确维修费用的用途及金额，并向相应业主公布，接受业主监督。

第九十一条 供水、排水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任，不得动用物业专项维修资金进行维修养护。

第九十二条 物业服务人应当制定安全管理制度，采取必要的安全保障措施，配置必要的安全防范设施及物资，发现有安全隐患的，及时采取措施排除隐患。

物业服务人应当在消防通道和疏散通道、消防设施、有限空间设置明显标识和禁止占用提醒，在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防设施、化粪池、电梯、防雷设施等重点部位和重要设施进行经常性检查；对检查中发现的安全隐患，应当立即处理或者告知相关责任单位，并设立警示标识。

第九十三条 物业管理区域内物业存在《物业条例》第八十二条中列明的安全隐患，且该物业管理区域未建立物业专项维修资金的，业主应当依法交纳物业专项维修资金，由业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构负责筹集。

业主、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对前款规定的物业未及时履行筹集义务的，物业服务人向镇街出具书面报告后可以代为维修，代为维修费用根据《物业条例》第七十九条规定的原则，由相应业主承担。

第六章附则

第九十四条 业主委托其他管理人管理建筑物及其附属设施的，参照本实施细则的相关规定执行。

第九十五条 本实施细则自2025年1月1日起实施，有效期至2029年12月31日止。

附件：珠海市人民政府关于印发珠海经济特区物业管理条例实施细则的通知（珠府〔2024〕102号）.doc

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