《珠海市既有临时改变旧工业建筑使用功能项目分类处置办法》政策解读

一、为什么要出台《处置办法》

按照市委市政府的工作部署，我市于2013年6月颁布施行《珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理实施意见》（以下简称“珠府办〔2013〕24号文”），明确了临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目（以下简称“临改类项目”）有关审批要求和优惠政策。2020年5月18日，我市废止了珠府办〔2013〕24号文，不再批准实施临改类项目。

经核查，在珠府办〔2013〕24号文施行期间，我市批准实施了一批临改类项目。珠府办〔2013〕24号文废止后，这批项目须结合实际情况给予相应的引导，开展分类处置工作。

二、《处置办法》适用于处理哪些项目

本办法仅用于既有临改项目分流处置和监管。

既有临改项目，是指本办法施行前，经政府部门批准实施，在符合建筑结构、消防安全的前提下，对旧工业建筑不改变建筑物主体结构、产权人、土地用途、供地方式、土地使用年限等，临时改变使用功能，按新的功能进行建筑装修和使用的城市更新项目。

对于历史上各区参照珠府办〔2013〕24号文审批的项目，也可参照本办法实施分流处置。

三、具体有哪些分流处置方式

分流处置方式包括四种：一是拆建更新；二是改建更新；三是交由政府征收、收回或协议收购；四是恢复按不动产权证登记的建筑使用功能予以使用。需要特别说明的是，未能按照前三种方式实施的，才考虑第四种处置方式。

四、为什么不再给予办理续期手续

主要基于以下四方面考虑：一是依据国家有关规定，以及其他省、市做法，仅限于对兴办国家支持的新产业、新业态建设给予五年的过渡期，未扩展到商业方向，继续给予原有相关政策支持缺乏依据；二是既有临改项目存有准入审查不严、批后监管不到位，以及未办理房屋安全鉴定、规划审批、验收等问题，不具备续期的条件和可行性；三是继续给予既有临改项目原有政策支持，对其他实施改建更新的项目显失公平，也影响了连片改造项目的实施；四是既有临改项目经逐一梳理，均可按《处置办法》提出的分流处置方式处置。

五、哪些项目必须实施分流处置

既有临改项目批准使用期满或批复文件被撤销的，必须实施分流处置。

六、既有临改项目批准使用期限如何界定

既有临改项目批复文件未明确批准使用期限的，自首次批准之日起算，已超过5年（含）的，批准使用期限至本办法施行之日止；否则，批准使用期限为5年。

既有临改项目批复文件已明确批准使用期限的，按照批复文件执行。

本办法所称批准之日，以批准实施临时改变建筑使用功能的项目批复文件印发之日为准。

七、在申报分流处置期间项目可否继续使用

未到期且批复文件未被撤销的项目，在申报分流处置期间，可以继续使用。其他情形的，均需停止使用，或恢复按产权登记用途使用。为此，建议各项目土地使用权利人，为降低对经营使用的影响，无论项目批准使用期限是否到期的，均应尽早开展改建更新等申请手续。

八、如何申报分流处置

既有临改项目分流处置应由其不动产权利人向区城市更新行政主管部门提出申请。存在多个不动产权利人的，可共同申请或委托其中一个不动产权利人办理各项申请事项。

区城市更新行政主管部门服务窗口按照《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》（珠府〔2018〕44号）第五条规定受理既有临改项目分流处置申请材料。

申报拆建更新或改建更新的，区城市更新行政主管部门及相关部门按照珠海市城市更新项目申报审批程序有关规定受理及审批。不符合拆建更新或改建更新情形的，区城市更新行政主管部门应当在审查意见形成之日起3个工作日内予以退件，并书面告知申请人退件理由，指引其按照本办法规定申报其他分流处置方式。

申报政府征收、收回或协议收购的，区城市更新行政主管部门转区国有土地上房屋征收主管部门或土地储备机构处理。不具备政府征收、收回或协议收购条件的，区城市更新行政主管部门应当在区国有土地上房屋征收主管部门或土地储备机构回复意见之日起2个工作日内予以退件，并书面告知申请人退件理由，指引其按照本办法规定申报其他分流处置方式。

申报恢复按不动产权证登记的建筑使用功能予以使用的，由区城市更新行政主管部门登记备案，不需实施审批。

九、原申报临改时的报建资料可否继续使用

独立宗地且按照批准临改建筑工程报建方案实施改建更新的，可以原经批准的报建方案替代更新单元规划方案实施报批。

十、涉及共用宗地的如何处理

共用宗地符合《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》规定条件可分割用地实施改建更新的，本办法允许分割用地申报审批手续与改建更新审批手续合并办理。

十一、与控规不符的可否申请改建更新

本办法规定，符合以下情形之一的既有临改项目申请实施改建更新，可按照控制性详细规划修正程序或修改程序调整控制性详细规划：

（一）更新方向与现行控制性详细规划主要规划功能同属商业服务业设施用地大类；

（二）更新方向为新型产业、工业园区配套的职业学校或技工学校、或公共管理与公共服务用地；

（三）位于村生产留用地范围内，且保留划拨土地使用权性质及生产留用地土地用途不变。

十二、哪些项目需要补缴地价款

《珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知》（珠府〔2019〕60号）施行之日起，处于批准使用期限未到期且符合应计收地价情形的“工改商”类既有临改项目，须补缴相应地价款。

主要依据是《珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知》（珠府〔2019〕60号）第十四条，“临时改变旧工业建筑使用功能类更新项目土地剩余使用年限及土地取得方式保持不变，分别按照下列不同情形及标准计收地价：（一）“工改工”“工改产”“工改公共”类的，地价不计收；（二）“工改商”类的，在首次批准的两年使用期内，不计收地价；使用期满经批准续期的，地价按其批准更新后的建筑功能相应用途、计容积率建筑面积和批准年限，以批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均值计收。本办法所称公告土地评估市场价格，是指自然资源行政主管部门按照我市规定，每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。公告土地评估市场价格的年平均值 = 公告土地评估市场价格 ÷ 土地使用最高年限。”