《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》政策解读

一、为什么要修订原《办法》？

《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》（珠自然资字〔2020〕670 号）有关基准地价计价的规定，存有与自然资源部有关土地市场评估价计价政策规定不相符的问题，按照广东省自然资源厅有关工作部署要求，需及时调整。调整后，历史项目适用政策衔接处理需要明确规则。此外，还需对项目审批及监管过程中的存在问题进行研究处理，主要是补充考虑规划调整未及情形的分类处置措施，以及调整履约保证金缴存数额核定规则。

二、《办法》适用于处理哪些“烂尾楼”项目？

适用本办法的“烂尾楼”项目，仍维持原政策规定的界定范围，即应满足以下三个条件：一是属于土地用途为商业、办公、酒店或住宅的经营性开发项目；二是已取得《建筑工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设；三是于2011年12月31日以前已停工未续建，至本办法发布之日止主体未办理规划条件核实和竣工验收。

按照本办法第十九条规定受理申请时建设现状情况与2012年以前测绘的地形图或拍摄的遥感影像图、卫片执法检查影像图显示的项目建设状况基本一致的，可认定为项目于2011年12月31日以前已停工未续建。

需要特别说明的是，选择按照本《办法》的“烂尾楼”项目，不得再享受其他城市更新相关政策优惠。

三、《办法》不适用于处理哪些“烂尾楼”项目？

不适用本办法的“烂尾楼”项目情形，维持原政策规定的界定范围，即主要有以下三类：一是土地用途为工业的“烂尾楼”；二是经认定属闲置用地且以收回方式处置的“烂尾楼”项目；三是非政府组织实施或非不动产权利人实施处置的“烂尾楼”项目。

对于上述三类“烂尾楼”，如符合“三旧”改造政策准入门槛，可按“三旧”改造政策予以盘活。

四、“烂尾楼”项目依据哪些原则处理？

在“烂尾楼”项目处置应遵循的原则方面，《办法》与原政策保持一致，具体体现在第五条：一是政府推动、市场运作；二是依法处置、规划引导；三是分类处理、循序渐进；四是属地推进、因地制宜。

五、“烂尾楼”项目可以采取什么方式以及由谁盘活处置？

在“烂尾楼”项目处置方式及实施主体上，《办法》第六条、第九条明确规定，可由不动产权利人申报，实施项目续建、拆除重建、综合整治；或政府通过收回或者协议收购的方式处理。需要特别说明的是，“烂尾楼”项目处置方案批复后，办理供地手续时，采取的是签订土地使用权变更或补充协议的方式，不改变不动产权利人。

对存有多个权益主体的，不动产权利人需要进行权益整合，形成单一主体后申报、实施。具体体现在第九条。

需由政府收回的，采取征收或协议收购等方式处理。具体体现在第十条。

六、《办法》在债权债务处置方面有什么指引？

在债权债务处置方面，主要依据《企业破产法》，在《办法》第八条指引“烂尾楼”项目债权债务选取重整、和解或者破产清算方式予以依法清理。

同时，《办法》还提出，各区政府（管委会）可探索“烂尾楼”项目预重整具体实施方式，积极指引及支持配合“烂尾楼”项目债务人实施预重整后，由债权人或债务人向法院申请重整。

七、《办法》在扶持政策方面有哪些？

“烂尾楼”项目必须按照现行规定交清原欠缴地价本金及相应的利息、违约金，方能进行续建、重建；在续建、重建时，原则上应延续原批准的规划设计方案，严格控制调整原规划设计方案。

在具体扶持政策方面，《办法》继续给予降低用地成本、规划方案调整（即可增加建筑规模或改变土地用途）、土地出让年限重新计算、相应的规费补贴等支持。此外，在合宗开发、联动开发、城市基础设施配套费、保证金缴存方式等方面，《办法》补充给予了相应扶持。具体体现在第十一条至第十七条、第二十二条。

八、修订后地价政策有哪些变化？

本次修订后，对原办法第十一条规定的地价计收标准进行了调整，具体体现在第十一条第（二）至（四）项及第二十三条：一是对于出让用地，续建、重建涉及改变土地用途、增加建筑面积或土地出让年限重新起算的，以及项目停工前有超批准面积等违法建设允许完善相关手续的，由“按办理地价核准时的基准地价”调整为“按处置方案批复文件印发时点单宗土地市场评估价的30%”计收地价；二是对于划拨用地，涉及土地使用权转让或者申请转变为出让方式的，调整为“在处置方案批复前，应当由区政府（管委会）报市政府批准完善划拨改出让手续，批准后按原用途、处置方案批复文件印发时点相关规定补交地价”，以便与下一步《珠海经济特区土地管理条例》修订做好衔接；三是明确土地使用权变更或补充协议签订时已超出土地估价报告有效期的，应重新按规定程序进行地价评估及估价结果报批。

九、在规划条件变更未及情形方面有哪些补充处置措施？

本次修订，对经批准盘活的“烂尾楼”项目，取得处置方案批复文件后变更规划条件的情形进行了研究，补充明确相应处置措施，具体体现在第十一条第一款第（五）项：

（一）在取得建筑工程规划许可前确需变更规划条件的，由区“烂尾楼”项目处置责任部门按照本办法第二十一条规定程序，报区政府（管委会）审批后，给予调整并同样给予“单宗土地市场评估价的30%”的扶持；

（二）取得建筑工程规划许可后，确需变更规划条件的，应按照新出让用地相关规定处理。补交地价时已超出土地估价报告有效期的，应重新按规定程序进行地价评估及估价结果报批。

十、“烂尾楼”项目整合开发需具备哪些条件？

整合开发可分为合宗开发和联动开发，本次修订维持了原政策相关规定。

用地合宗是指，“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目用地合宗，整体规划及开发建设。用地合宗应具备下列条件，具体体现在第十四条：一是拟合宗用地毗邻；二是拟合宗的土地使用权人相同；三是拟合宗用地的土地用途相同或兼容。

联动开发建设是指，“烂尾楼”项目可与城市更新项目或出让用地建设项目联动开发建设，建筑指标由高规划容积率用地向低规划容积率用地转移覆盖。联动开发建设应具备下列条件，具体体现在第十五条：一是拟联动开发建设用地位于同一国土空间详细规划编制单元范围内；二是拟联动开发建设用地的土地使用权人相同；三是承接建筑指标的用地具有与转移的建筑指标相应土地用途相同或兼容的土地用途；四是建筑指标转移前及转移后，项目规划设计均应符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》相关规定，“烂尾楼”项目原规划设计方案不符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》相关规定的除外。

建筑指标转移覆盖，其地价应按照转移覆盖前所属项目适用的地价计收相关规定处理，并按照单宗土地市场评估价等值、对应土地用途不变的标准予以置换。

十一、项目如何报批？

《办法》对各类处置方式均给予了报批指引，与原政策保持一致，具体体现在第二十一条：

（一）申报拆建重建或涉及改变用地规划条件续建的，全部审批事项均由区级政府办理。具体程序参照拆建类城市更新项目申报审批程序的有关规定办理。

（二）申报综合整治的，区“烂尾楼”项目处置责任部门参照整治类城市更新项目申报审批程序的有关规定，受理并审查项目不动产权利人申报的规划方案，核发审批文件。

（三）申报交由政府征收的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转区国有土地上房屋征收主管部门处理。

（四）申报交由政府收回或协议收购的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转土地储备机构处理。

（五）申报续建且不涉及改变用地规划条件的，区“烂尾楼”项目处置责任部门转市自然资源分局处理。

十二、如何防范批准实施盘活的“烂尾楼”项目再度“烂尾”？

从政府监管角度，《办法》提出的防范措施主要有：

第一，复工续建的，强调必须符合房屋建筑质量安全等条件，具体体现在第七条。

第二，签订监管协议并缴纳履约保证金，具体体现在第二十二条。在本次修订中，取消了对履约保证金缴存金额的统一比例要求，改为由各区政府另行结合项目实际情况，分类研究制定具体缴存数额核定规则。

第三，限期办理供地及报建手续并开工建设，具体体现在第二十四条。“烂尾楼”项目的开工及竣工时限应当严格按照与国土部门签订的土地使用权出让协议执行。未按时开工，且开工延期申请未获市政府批准的，由原批准机关撤销原处置方案批复文件，取消相应的扶持政策。含住宅项目及建筑面积在10万平方米以内的其他项目，竣工时限不超过3年；建筑面积在10万平方米以上的非住宅项目，结合实际建设工程量，可适当延长竣工期限，但位于万山区的延期不得超过4年，其他区的延期不得超过2年。

第四，采取拆除重建方式处置的，项目闲置土地认定、转让等严格按照新出让用地的有关规定予以核准。

十三、本次修订对在审项目及已批项目有哪些影响？

本次地价计收标准调整后，在降低企业用地成本方面，基本维持了原政策的扶持力度，不影响历史项目的审批；在规划条件变更方面，补充考虑了原政策未及情形，允许符合规定条件的历史项目享受相应的扶持。历史项目适用政策衔接处理规则具体体现在《办法》第二十七条：一是《办法》施行前未取得处置方案批复的，应按照《办法》有关规定执行。二是《办法》施行前已取得处置方案批复的，继续按照《办法》印发之前的政策办理供地手续；批复后确需变更规划条件的，应按照《办法》有关规定执行。