关于《珠海市香洲区公共租赁住房调换管理工作指引》的政策解读

珠海市香洲区住房和城乡建设局制定了《珠海市香洲区公共租赁住房调换管理工作指引》（以下简称“工作指引”），现就文件的主要内容解读如下：

一、出台背景及制定依据

为强化和规范香洲区公共租赁住房（以下简称公租房）动态管理，满足公租房承租家庭实际居住生活需求，我局于2021年7月经区政府审议同意，印发《珠海市香洲区住房和城乡建设局公共租赁住房调换管理工作指引》（珠香住建〔2021〕4号），施行期限为2021年7月1日至2026年6月30日。该指引施行期间，有效规范全区公租房调换业务秩序，妥善解决承租家庭因家庭人口结构、经济状况、就医等因素产生的换房需求，公租房保障服务效能显著提升。结合五年落地实操经验，为适配现阶段住房保障新形势，补齐现行管理制度短板，保障调房工作长期稳定、规范有序开展，我局立足辖区实际对原有指引进行修订完善，并面向相关单位及社会公众广泛征集意见，保障政策科学性与普惠性。本次修订旨在健全我区公租房管理制度体系，配套《珠海市公共租赁住房管理办法》形成长效管理机制，全方位满足承租家庭多元化居住需求。

本次指引修订严格依据现行法律法规及上级规范性文件，具体包括：《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《广东省住房和城乡建设厅关于做好公共租赁住房调换互换管理工作的意见》、《珠海市公共租赁住房管理办法》、《珠海市公共租赁住房管理办法实施细则》。

二、目标任务

本次修订工作以健全我区住房保障服务体系、完善公租房长效管理机制为总体目标，立足辖区公租房运营管理实际，持续推动住房保障工作向规范化、精细化、便民化方向转型升级。通过出台专项工作指引，统一公租房调换准入条件、申请规范及审批流程，补齐现有制度短板，厘清审批权责，统一业务执行口径，夯实住房保障法治化建设基础。同时聚焦群众办事痛点，优化业务办理模式，精简审批环节、压缩办理时限，保障承租家庭合法权益，切实满足群众多元化居住诉求。

三、主要内容

本次修订后的《工作指引》内容体系完整、层级清晰，全文共设置七大板块，涵盖总则、申请主体、禁止情形、准许情形、轮候登记、办理程序及其他配套事项，全方位覆盖公租房调换全流程管理内容，既统一行政执行标准，也便于群众快速读懂政策、依规办理业务。结合业务实操痛点及群众关切，现将整体框架及重点条款解读如下：

第一项为“总则”。阐明本指引修订背景、制定依据及整体工作受理原则，明确公租房调换工作的管理定位与适用范围，划定整体工作执行底线，为后续各项业务条款提供基础性政策支撑，保障全区调换工作统一化管理。

第二项为“申请主体”。明确公租房调换申请人准入资格，划定可参与调换的承租家庭范围，保障合规承租家庭的调换权益。

第三项为“不予调换情形”。该章节为重点管控条款，也是业务办理核心难点。清单化列明不予受理调换申请的各类情形，通过刚性约束，遏制恶意调换、投机换房等行为，维护公租房资源分配公平性。

第四项为“予以调换登记情形”。属于直接关系群众切身利益的惠民条款，精准对接群众实际居住诉求。明确因家庭人口增减、老弱病残成员养老就医、房屋户型与家庭结构不匹配等合法正当情形，承租家庭均可申请房源调换，切实解决群众居住难题。

第五项为“登记排序轮候制度”。明确公租房调换登记规则与轮候标准，实行分级分类管理。将申请调小户型、房屋存在质量问题两类情况纳入优先调换范畴，其中房屋质量问题享有最高调配优先级。轮候时间以部门审核通过之日起算，调换家庭与新申请家庭并入同一轮候队列，统一执行排序规则。轮候梯队按上年度、本年度优先配租家庭及普通待保障家庭依次划分，同等条件下多人口家庭优先调换。整套规则简明清晰、公开透明，能够合理统筹各类诉求，保障房源分配公平公正。

第六项为“调换程序”。细化从申请、审核、公示到房源调换等全流程办理步骤，同步列明每项环节所需提交的申报材料、审批权责等。本次修订精简冗余申报材料、压缩审批环节，降低群众办事门槛，同时规范工作人员审批流程，减少自由裁量空间。

第七项为“其他事项”。作为兜底补充条款，统筹明确特殊管理要求与政策实施规定。结合辖区房源类型，设定电梯房、楼梯房差异化调换规则，并明确企业团租房不纳入调换范围；统一换房相关费用收缴规则，厘清重复缴费处置方式。同时细化失信惩戒、重复申请认定等管理举措，严厉整治违规骗取调换资格行为。此外，明确本指引施行时效，同步废止原有旧文件，确保政策有序过渡、规范实施。

四、惠企利民举措与创新亮点

（一）明确调换要求

近年我区新增两处集中公租房小区，同时逐步淘汰零散老旧房源、不再纳入配租范围，原有调换适配条款已与现阶段房源现状脱节，部分条款适用性不足。本次修订后调换要求更清晰，更便于群众理解。

（二）简化办事流程

原有申请表需申请人前往户籍或所属街道、社区盖章，部分点位距离承租小区较远，办事环节繁琐、往返成本高，制约办事效率。本次修改后，优化申报材料要求，取消非必要街道、社区盖章环节，简化申请表审批流程。

五、新旧政策差异

为适配辖区公租房管理新形势、破解日常业务办理堵点，我局启动本次指引修订工作：旧政策要求申请人前往户籍地或工作属地社区、街道盖章审批，不仅容易出现办事路途远、反复跑腿等问题，且属地部门无法实时掌握承租人居住状态，审核盖章难度较大；同时近年我区新增两处集中式公租房房源，并逐步淘汰零散老旧房源，原有调换条款已不符合当下管理现状。本次修订以优化完善为主，整体沿用原有政策管理制度、审批原则及轮候规则，保障政策平稳衔接；修订核心内容主要包含两项，将申请表初审权限调整至房源运营管理单位，就近开展审核工作，简化办事流程，并且更新调换房源库，进一步明晰调房适用范围，为我区住保保障服务水平提质争效。

六、适用范围及实施说明

（一）适用范围

本指引适用于香洲区在住公租房的家庭。申请公租房调换的承租家庭应当取得住房保障资格、经公租房公开配租入住，且无未改正的公租房违规使用行为。

（二）实施期限

本指引自2026年8月15日起施行，有效期至2031年8月14日止。原《珠海市香洲区住房和城乡建设局公共租赁住房调换管理工作指引》同时废止。

（三）咨询方式

咨询单位：珠海市香洲区住房保障服务中心

咨询电话：0756-2635995、2635211