一、制定背景和必要性

《珠海市人民政府关于印发珠海市地价管理规定的通知》（珠府[2016]6号）自2016年3月1日起施行以来，国家及省级层面已陆续出台一系列涉及地价计收的政策及规范性文件：

《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）要求，市、县国土资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估，由土地估价师完成土地估价报告，并按要求由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的，市、县国土资源主管部门应当按前述要求组织评估，不得在未经评估情况下，依据会议纪要和抄告单等形式或授意中介机构评估等方式确定补缴、退还地价。

《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）>的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号），对采取租赁、先租后让、租让结合等方式供应工业用地和相关地价问题进行了明确。

《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）中规定，2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。

2017年11月1日起实施的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）代替原国标（GB/T 21010-2007）。

《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)，对出让地价评估的定义、目的、原则、方法、程序等进行了明确，进一步规范了拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款的评估。

针对上述文件的出台，我市需对现有地价管理政策进行变更及补充，形成规范完善的地价管理规定。

二、修订依据

（一）《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》（国办发〔2014〕35号）

（二）《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）

（三）《国土资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引>的通知》（国土资厅发〔2016〕38号）

（四）《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）

（五）《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）

（六）《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）>的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号）

（七）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）

（八）《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)

（九）《广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知》（粤自然资利用发〔2018〕9号）

（十）《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）

（十一）《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》

（十二）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）

三、修订目标

地价管理规定的修订将与自然资源部、省自然资源厅的有关规定及政策进行充分衔接，以加强我市地价管理，维护土地市场正常秩序，进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益。

四、相关名词解释

基准地价是指土地在正常市场条件、区域平均土地开发程度和合理容积率下的价格；经市人民政府批准后公布施行，并可根据社会经济发展、土地市场供求状况适时调整。

评估市场价格是指自然资源行政主管部门按照我市规定每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格。

土地使用权出让地价评估价格是指土地估价机构按照《国有建设用地使用权出让地价技术规范》等规定的程序和方法，参照珠海正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

五、修订的主要内容

（一）文件标题修改。

鉴于国家已在探索国有农用地地价管理，将适用于国有建设用地使用权的《珠海市地价管理规定》标题进一步细化明确为《珠海市国有建设用地地价管理规定》。

（二）《规定》修订的主要内容。

1.第二条根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》和我市基准地价更新成果进行补充和修改，新增了土地使用权出让地价评估价格的相应内容，并对接了我市基准地价更新成果。

2.第三条根据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》及《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》《广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知》对原条款进行了规范表述，其中规划报建、规划验收核地价情形统一表述为“用地单位取得土地使用权后，经依法批准改变原规划设计条件的”情形。

3.第四条考虑到老旧小区改造项目属于城市更新项目范畴，无需单列，故删除“老旧小区改造项目”的表述。

4.第五条的适用范围调整为“我市行政区范围内（不含横琴新区及一体化新拓展区域）”，理由是横琴新区及一体化新拓展区域的地价管理文件已由横琴新区自行制定。

5.第六条考虑到国土及规划部门机构改革，将国土部门和城乡规划部门修改为“自然资源主管部门”。

6.第九条原对供地方式由有偿划拨变更为无偿划拨的地价款的处理未作规定，本次修订作以下补充完善，具体表述为“符合《划拨用地目录》规定的，经市政府批准，其供地方式由有偿划拨变更为无偿划拨，原已按有偿划拨方式缴交的地价不再作退还、抵顶；原已按有偿划拨方式取得土地但欠缴地价款或作挂账处理的，不再追缴或原挂账手续作注销处理”。对不符合《划拨用地目录》的土地由划拨改为出让的地价计收内容作进一步细化说明。

7.第十条作为国有建设用地地价管理规定，相应删除农、林、牧、渔、苗圃、种养业等非建设用地的内容。

8.第十一条依据第三条的修订内容，对新增的土地使用权出让地价评估价格和原评估市场价格的适用情形在第十一条第（六）和第（七）项作出区别规定。另外，《市政府工作会议纪要》（〔2018〕174号）已明确对历史批复留用地开发经营性房地产的用地指标至今尚未消化完毕的，原则上一并纳入旧村改造城市更新中消化解决，不得再单独批准进行房地产开发，国土部门不再核定留用地开发经营房地产用地指标，故对第十一条原第（二）项留用地进行经营性房地产开发地价内容作删除处理；第十一条原第（三）项的所述情形不仅存在于“协议出让方式取得”的情形，故修改为“出让方式取得”的表述更为严谨，另为避免引起歧义，将“项目未投产的”修改为“项目整体未投产的”；第十一条原第（四）项考虑到别墅用地在原第十六条中另有规定，故本项中相关历史用地的规定将别墅用地除外，且“规划部门首次确定的建设规模超过容积率1.5的”表述经相关业务部门反映易引起歧义，现修改为“自然资源主管部门首次确定的建设规模超过容积率1.0的”。

9.原第十二条删除，因该条款核减原则与2018年的《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》的相关原则不一致。

10.原第十四条调整为第十三条，并根据《广东省自然资源厅关于严格执行土地利用相关政策规定的通知》关于“市、县自然资源部门在确定土地出让底价或核定因改变土地使用条件、发生土地增值应补缴的地价款前，要采用公开方式委托已经依法备案的土地估价中介机构逐宗进行地价评估”的要求，将“具体以办理当时相应用途的评估市场价格确定”修改为“土地价值按第十一条第（七）项规定确定”。

11.原第十五条调整为第十四条，鉴于临时用地相关审批权限在各区人民政府（经济功能区管委会），并结合近年我市每半年定期公布的国有建设用地使用权评估市场价格，将条款修改为“经依法批准，临时使用国有存量建设用地用于经营性用途的，按照办理当时相应用途的评估市场价格的2%-5%标准计收临时使用年金，具体比例由各区人民政府（经济功能区管委会）根据辖区实际情况自行确定，但不得低于相应用途的评估市场价格的年平均值，且临时使用期限不超过两年”。

12.第十五条、第十六条属新增条款，主要是根据《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）>的通知》要求，对我市依法采取租赁、先租后让等方式供应工业用地的相关地价问题进行了补充完善。

13.第十七条属新增条款，主要是依据《国土资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引>的通知》对我市属于我省优先发展产业且用地集约的制造业项目土地出让底价问题进行了明确。

14.第十八条属新增条款，主要是商业房地产受通达度影响较大，商业用地临特定道路或不临路的存在价格差异，土地价格随其距离道路的远近程度即临街深度的增加而递减；而位于底层的商业用房优于楼上的商业用房，其房地产价值较楼上高，在现行的以平均楼面地价为表现形式的基准地价修正法中，通过合理的楼层修正体现地价随建筑物高度变化的规律，是在现行法律法规体系下较可行的做法，故本条规定商业路线价的计收情形和商业用途建筑物的地价计收须进行楼层修正，并依据相应地价水平测算出《商业用途建筑物楼层修正系数表》的相关楼层修正系数。

15.原第十七条调整为第二十条，并根据上级部门关于地价需评估的原则，将原占用岸线加收地价的固定标准修改为通过评估方式确定。

16.原第十八条调整为第二十一条，主要是根据《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》和《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》的有关规定，并依据国家对不符合《划拨用地目录》的应当实行有偿使用的原则，将第（三）项不计收地价的除外情形新增“商品住宅等经营性用地配建的可分割销售的地下停车位（库）”；根据《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》对第（九）项原“已出让的加油站、加气站用地或加油、加气站混合用地经批准增加充电功能的”的表述修改为“经批准在现有停车场（位）等现有已出让建设用地上设立他项权利建设充电设施，并保持现有建设用地已设立的土地使用权及用途不变的”；第（十）项根据《珠海市人民政府印发关于进一步搞活我市房地产市场若干规定的通知》（珠府〔2002〕55号）补充修改为“房改房、个人购买并已确权登记在个人名下的平价房、廉价房、经济适用房上市交易”；第（十一）项根据《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字[2017]3号）“对现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款”的规定，相关内容修订为“以出让方式取得的工业、仓储用地增加建筑面积，超出容积率1.0部分的”；第（十三）项原“租赁（含临时）”修改为“临时使用”；第（十四）项关于用地配建并无偿移交政府的公共服务设施部分的地价问题，鉴于用地公开出让时成交价已包含相应计容建筑面积，故此部分地价计收问题仅表述今后涉及变更的情形，且实际工作中配建并无偿移交政府的建筑物不仅是公共服务设施，还包括公共租赁住房、人才住房、安置房等，提出配建要求的不仅是自然资源主管部门，故修改为“根据《国有建设用地使用权出让合同》约定 ，项目用地须配建并无偿移交政府的建筑物，其建筑面积涉及增加的”。

17.原第十九条调整为第二十二条，第（一）项工业、物流、仓储用地情形中原“原则上不得分割转让”的表述进一步明确为“原则上用地及物业均不得分割转让”，并依据《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》的要求列举制造业企业的工业物业产权可按规定分割转让的例外情形；第（二）项新型产业用地情形依据《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）>的通知》关于由规划主管部门研究制定新产业、新业态发展的兼容性地类和相关控制指标的要求，将第二项增加“用于生活服务设施等配套的建筑面积比例由自然资源主管部门核定”的内容，并根据国家支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新的政策精神，支持扶持新型产业，将超过15%配套比例部分的地价计收标准由“评估市场价格”修改为“基准地价”；第（三）项原“风景名胜旅游设施用地”根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）新国标规范表述为“风景名胜设施用地”，且地价计收标准依据第二条和第三条中新增的土地使用权出让地价评估价格修订内容相应作出适用修订；原第（四）项农、林、牧、渔、苗圃、种养业等非建设用地的条款内容删除；第（四）项为新增情形，根据《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》和《广东省自然资源厅关于印发完善城市停车场用地配套政策若干措施的通知》的有关规定，并依据国家对不符合《划拨用地目录》的应当实行有偿使用的原则，明确商品住宅等经营性用地配建的未纳入容积率计算的结建式地下停车位（库）需分割销售的，应补交地价。

18.原第二十条调整为第二十四条，其中地价补交标准依据第三条的修订内容和有关规定，将“评估市场价格”修改为“土地使用权出让地价评估价格”，并补充完善“分割转让的部分属用地配套的”相关情形的规定。

19.第二十七至第二十八条是关于本地价管理规定的解释部门、使用期限及施行时间。

（三）《土地用途（类别）修正系数表》修订的主要内容。

1.依据2017年11月1日起实施的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）新国标标准，对原《土地用途（类别）修正系数表》的一级类、二级类和含义等相关内容进行了重新修订编排。

2.根据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》关于“2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价”的规定，本次《土地用途（类别）修正系数表》中启用了“公共服务项目用地”的地价修正适用类型，并用于“公共管理与公共服务用地”、“特殊用地”、“交通运输用地”等用地的地价修正。