《珠海市香洲区科技企业孵化器用地操作指引（试行）》政策解读

第一章为总则，说明了制定依据，同时参照上级政策标准，明确适用对象：两类项目，分别是香洲区内申请孵化器用地，或申请工业用地控制线区域范围外的存量工业、仓储、物流用房改建、扩建、拆建改变用途作为孵化器用地（即“以城市更新方式改变功能为孵化器用地”）。

第二章主要解答关于申请用地条件和程序的问题，要求用地申请方具备项目整体开发能力、完成项目建设和后期运营维护的经济实力。在程序方面，要求两类用地项目的申请程序分别按照已出台的用地项目申请方式执行，并提交材料。

第三章详细解答了孵化器用地项目的分割转让。主要包括转让原则、领导分工、受让对象资格条件和转让程序。

转让原则：按照上级政策的要求，要求孵化器用地项目须通过项目监管协议约定事项的履约认定并符合条件才可进行分割转让。

领导分工：为规范用地项目，香洲区成立孵化器用地项目领导小组（以下简称“领导小组”），负责孵化器用地项目管理、考核等事宜。

受让方资格条件：具有独立法人资格、商事登记和纳税地在香洲区、符合香洲区“1+2+1”产业发展方向的科技企业，并达到六个条件之一，包括产值、税收达标企业，市、区高企百强企业等。还需签署协议约定入驻后的企业产值、

另外规定，生活服务设施、配套型住宅建筑物的受让方必须是入驻了孵化器的科技企业且达到上述资格条件。通过条件约束，确保入驻孵化器用地为符合产业发展方向的科技企业，促进科技企业聚集。

首次转让程序：主要有四个流程。1.审核：受让方向项目企业提出申请，项目企业进行审核；2.审议：项目企业提交材料至领导小组办公室核定，核定后再提交领导小组审议。3.签订协议：项目企业与受让方签订转让协议，就相关考核指标进行约定；4.办理手续。领导小组办公室将审议决定函告市不动产登记中心后，转让双方即可办理产权变更登记手续。

二次转让程序：二次转让增加了回购环节和缴纳增值收益环节。即提出转让后，优先由项目企业或区政府委托的用房管理主体按原转让价格（包括受让该建筑物时已缴纳的相关税费）进行回购。同时要求转让方到区科技部门缴纳相应比例增值收益。

第四章考核监管详细规定了两类孵化器用地项目履约的牵头考核单位、惩罚方式、罚金计算等。

牵头考核单位：新建孵化器用地项目，由区投资促进服务中心牵头开展项目监管协议履约考核。以城市更新方式改变功能为孵化器用地的项目，由签约行业主管部门牵头开展履约考核。

惩罚方式和计算方案：对于孵化器项目未能完成孵化器认定的，按照项目竞得土地时土地总价款的10%进行惩罚，并给予两年宽限期，宽限期满后仍无法通过认定的，由市自然资源局香洲分局按用地受让时商务用途的市场评估价扣减企业已缴纳土地价款的差额计算违约金额。对于未能完成其他监管协议履约事项的，按照项目竞得土地时土地总价款的5%计算违约金额。

进行审计和约定指标考核：项目企业每年度根据转让协议对受让方约定指标完成情况进行考核。领导小组办公室每年度委托第三方审计公司对项目企业的考核情况进行审计。审计中发现问题的，暂停办理项目孵化建筑物的转让手续直至整改通过。

其他监管：项目企业如需进行股权、法定代表人等重大事项变更的，须经领导小组审议同意方可办理变更手续。

第五章附则主要是规定了政策有效期、授权解释部门。