《珠海市城市更新项目地价计收办法》政策解读

一、起草背景及必要性

为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用，我市于2019年9月正式出台了《珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知》（珠府〔2019〕60号，以下简称《办法》），自2019年9月12日起施行，有效期5年。《办法》出台以来，在规范城市更新项目地价计收方面发挥了积极作用，有效保障了城市更新项目顺利实施，维护了改造主体及被改造方的合法权益，为城市更新工作高质量发展提供有力支撑。

经十届市政府第69次常务会议审议，同意延长《办法》施行期限，自2024年9月12日施行，有效期1年。

二、制定依据及参考依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（二）《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》（自然资办发〔2019〕31号）

（三）《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）

（四）《土地利用现状分类》（GB/T21010－2017）

（五）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

（六）《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）

（七）《广东省人民政府关于提升“三旧”改造促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）

（八）《关于以“三旧”改造促进珠三角地区加工贸易企业转型升级的通知》（粤国土资试点发〔2011〕138号）

（九）《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）

（十）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）

（十一）《珠海经济特区土地管理条例》

（十二）《珠海经济特区城市更新管理办法》（市政府令第114号）

（十三）《珠海市人民政府关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府〔2010〕44号文）

（十四）《珠海市地价管理规定》（珠府〔2016〕6号）

（十五）《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》（珠府〔2018〕44号）

（十六）《关于印发<关于规范土地出让年限重新起算问题的意见>的通知》（珠国土字〔2017〕59号）

（十七）《关于九洲新村老旧小区拆建更新试点项目工作的指导意见》（珠自然资函〔2019〕259号）

（十八）《关于落实海岛户籍居民已建住宅补办证书工作的意见》（珠万办〔2015〕30号）

（十九）《珠海市城市规划技术标准与准则》（2017版）

三、目标任务

进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用。

四、主要内容

《办法》共分五章三十五条，遵循单宗评估、利益共享及分类指导原则，合理确定差别化的地价计收标准，并针对复合情形、剩余未纳入改造范围用地收购补偿、历史项目处置、政策衔接等提出了具体处置措施。主要内容如下：

（一）更新项目地价计收标准。

《办法》结合项目更新方向、更新类型共计梳理出20类情形，其中不计收地价情形包括：“补公”项目、整治更新项目、“工改工”“工改产”“工改公共”类改建以及旧村（含城中旧村及旧村庄）改建更新项目；对其余情形项目确定了差别化的地价计收标准。复合情形的，需按前述情形区分计收。

（二）关于政府收购补偿。

《办法》仅考虑对原宗地存在不符合“三旧”改造地块标图建库相关规定的部分的补偿。明确对该部分用地应予以实施政府收购，按照原规划条件及现行土地管理的有关规定计算补偿总额给予原土地权利人货币补偿。

（三）其他。

各区政府（管委会）可根据工作需要，制定区级城市更新项目地价计收标准。地价计收标准不得低于本《办法》规定标准。

五、有利举措

本《办法》通过合理确定差别化的地价计收标准，提出按容积率分段结合单宗土地市场评估价下浮比例计价做法，可有效平衡城市更新项目的合理改造成本，激发市场活力。

六、新旧政策差异

本《办法》属于延长施行期限的政策，主体内容无差异。

七、实施要求及其他需要说明的事项

本《办法》由珠海市自然资源局负责解释，自2024年9月12日起施行，有效期至2025年9月11日。