《珠海市国有建设用地地价管理规定》政策解读

《珠海市国有建设用地地价管理规定》（以下简称《管理规定》）已经十届市政府第57次常务会议和市委九届第123次常委会会议审议通过，于6月19日起施行。《管理规定》的颁布实施，对进一步规范和完善我市国有建设用地使用权有偿使用制度，保障土地所有者、使用者合法权益，促进经济社会协调发展发挥重要作用。

一、规定制定的背景

（一）支持经济社会高质量发展的需要。2019年10月以来，我市定期更新维护公示地价，通过《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》（珠府〔2019〕61号，以下简称珠府〔2019〕61号文）对各类情形的地价款核算进行了统一规范，有效地提高了管理效率和政策透明度，降低了决策风险和市场制度成本，稳定了市场主体价格预期。珠府〔2019〕61号文有效期至2024年9月30日，必须及时修改完善，以贯彻落实国家“稳地价、稳房价、稳预期”的相关政策以及市委市政府关于推动经济社会高质量发展的工作部署，进一步优化营商环境、提振市场信心、激发企业活力。

（二）衔接国有建设用地使用权有偿使用管理新规定的需要。2022年5月，经自然资源部同意，省自然资源厅组织实施了粤港澳大湾区建设用地地上、地表和地下分层供应等自然资源领域改革探索事项，明确地上、地下空间建设用地使用权的供应方式等参照地表使用权有关规定执行，并允许各地市政府统一制定地下、地上空间建设用地使用权出让价款计收办法。2023年8月，国家启动新一轮保障房制度改革，提出建设配售型保障性住房，并明确以划拨方式供应用地并仅需支付土地成本费用。此外，新修正施行的《珠海经济特区土地管理条例》已明确土地供应方式由划拨转为出让需按评估价补缴地价款。综上，亟需通过制定《管理规定》对上述规定等进行衔接和细化。

（三）提升我市地价管理水平的需要。针对珠府〔2019〕61号文实施过程中遇到的新情况、新问题，如商业连廊、住宅用地将建筑物首层作为停车库、工业（产业）用地利用空地增建地上停车楼及宿舍型保障性租赁住房如何计收地价，鼓励建设单位增建养老托育设施用房、部队经济适用住房申请上市交易要不要补缴地价等，需要研究予以规范，明确具体处理规则。

二、规定制定的过程

市自然资源局在对珠府〔2019〕61号文有关内容进行修订的基础上，起草形成《管理规定》，按照规范性文件制定及重大行政决策要求履行公开征求意见、风险评估、专家论证、公平竞争审查、听证、集体审议、合法性审查等程序，修改完善并经十届市政府第57次常务会议和市委九届第123次常委会会议审议通过。

三、规定的主要内容

《管理规定》共五章三十六条，主要内容包括总则、划拨用地、出让用地、其他、附则等。

总则共五条，主要规定了制定目的及依据、适用范围、地价款核定体系、部门职责、地价款核计情形等内容。

划拨用地章共四条，主要包括划拨供地缴纳土地成本费用规则、历史未计收地价款用地以及历史有偿划拨用地在不同情形下的地价款计收规则、划拨土地使用权转让（含划拨改出让）地价款计收规则等内容。

出让用地章共十条，《管理规定》在珠府〔2019〕61号文的基础上增加了部分条款，主要是补充完善工业、仓储用地配套的地价款计收规则，以及各类用途地上、地下空间有偿使用规则。

其他章共十四条，主要明确了不计收地价款情形、地价款缴交期限、土地置换的土地价值评估原则、用地分割转让限制及补缴地价款规则、临时使用国有建设用地土地补偿费收费标准、工业用地租赁价款计收规则、作价出资（入股）地价款计收规则等，并结合实际工作需求，做好历史政策的衔接。

附则章共三条，主要规定了与专项政策、上位政策、特殊政策的衔接情况，以及本《管理规定》的施行日期、解释部门等。

四、规定的主要亮点

（一）建立我市划拨用地收取土地成本费用制度。按照《城市房地产管理法》以及财政部有关文件规定，土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，应依法向市、县人民政府缴纳土地成本费用，具体包括征收土地补偿费用、土地前期开发费用等，纳入土地出让收入管理，并按照土地出让收入相应程序收缴。《城镇土地估价规程》等已明确征收补偿安置费用、土地前期开发费用具体核算方式。依据前述规定，并借鉴其他地市做法，经委托评估机构测算，《管理规定》第六条规定明确了简便易行的收费标准。下一步，市自然资源局将结合新一轮基准地价成果编制工作，进一步探索建立土地成本费用区段价格体系。

（二）完善了地上空间有偿使用规则。一是针对我市现已出现商业用地空中连廊项目，考虑到商业地表使用权已有楼层修正系数，商业用地空中连廊项目可对照适用相应规则处理，《管理规定》第十二条规定明确，以商业楼宇的第三层标准起算，并按照商业地表使用权对应楼层确定评估价。二是结合住建部及原国土资源部在支持停车场建设的有关政策，以及我市支持居住用地内建筑物首层用作停车库的有关降低开发成本措施，经委托评估机构测算，《管理规定》第十四条规定明确，住宅用地配套的结建式地上停车位（库），在符合建设工程规划的前提下需分割销售的，以销售整体按评估价计收地价款；不分割销售的部分，按用地主功能评估价的0.05倍计收。三是《管理规定》第二十九条规定还同时考虑到做好原一体化新拓展区域已报建地上停车楼的项目用地适用政策衔接。

（三）完善了地下空间有偿使用规则。结合住建部及原国土资源部在支持停车场建设的有关政策，并借鉴广州等地市做法，经委托评估机构测算，《管理规定》第十四条及第十五条规定明确，停车楼（库）用地的地下部分和工业用地配建的地下停车位（库）不计收地价款，不得分割转让和转租；其他用地开发利用地下空间的，均需按照不同的楼层修正系数进行评估价修正（地下负三层及以下的部分不计收地价款），其中用地主功能的评估价是指用地主功能地表使用权的平均楼面地价。

（四）进一步规范了临时使用土地补偿费计收。考虑到建设项目施工、矿产资源勘查、地质勘查、考古和文物保护等与工业用地开发利用情况接近，《管理规定》第二十五条明确，临时使用国有建设用地的，按照临时使用期限对应的工业用途评估价计收临时使用土地补偿费。