不动产登记暂行条例解读

年终之际，不动产登记工作有了多项进展。据媒体报道，《不动产登记暂行条例》有望在本月由国务院颁布实施。以下是关于不动产登记暂行条例的最新解读。

在主管部门相继挂牌成立后，《不动产登记暂行条例》渐行渐近据记者日前从权威人士处获悉，由国土资源部主导、多个相关部委参与的不动产统一登记试点工作日前已推开，多个城市被安排先行试点，明年有望全面推开。权威人士说，《条例》最快可能年内出台。

在不动产统一登记的内容中，除国有土地使用权和房屋使用权登记外，《条例》包括耕地、草原、林地、海域使用权等的登记，涉及国土、建设、农业、林业、海洋等多个部门。权威人士说，今年不动产登记工作主要体现在机构整合和设置，明年会全面铺开。

截至目前，国土部尚未公布不动产登记试点城市名单。部分城市曾在政府工作报告等文件中提出过相关计划。来自新华网的消息显示，江苏省徐州市国土资源局完成的《徐州市不动产统一登记调查技术应用示范项目实施方案》，已于近日通过国土部评审，徐州将于明年初在新城区试点不动产统一登记。

9月，《不动产登记暂行条例》的公开征求意见就已结束，并在进一步修改后上报监管层。

今年以来，不动产登记相关工作进展较快。3月，“不动产登记工作部际联席会议第一次会议”召开，明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。5月，经中央编办批复，国土部挂牌成立不动产登记局。8月，不动产登记局“三定方案”印发。

11月28日，中央编办已批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面的支撑工作。与此同时，不少地方政府也已成立了不动产登记主管部门，并已展开相关工作。

临近年末，不动产登记的一些工作已经进入实际操作阶段。11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》提出，要用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作。该项工作正是耕地不动产统一登记的一部分。

业内人士表示，不动产登记是土地制度改革的一项基础工作，《不动产登记暂行条例》的出台和实施，对推进土改大有裨益。与此同时，在房地产税的立法和征收、实施差别化信贷政策中，完成不动产统一登记同样是重要前提，其对于建立房地产调控长效机制有着积极影响。

根据已经披露的《条例》意见稿，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。

点评：《不动产登记暂行条例》对于资产的透明化作用更大，未来开发商拿地也更加明了，土地资源整合力度加大。

【不动产登记四大看点】

不动产登记究竟是什么，很多人可能还似懂非懂。近日《不动产登记暂行条例》正式揭开神秘面试，首次明确了不动产的定义。

对公民和法人而言，不动产究竟是什么?不动产登记暂行条例，将给我们带来什么?对城乡二元格局，不动产统一登记意味着什么?不动产登记暂行条例，何以发挥四两拨千斤的作用?8月15日公开征求意见的《不动产登记暂行条例》，四大看点值得关注。

不动产登记涉及房产、土地等权属信息，势必使一些群体或个人长期违规占有的不动产资源浮出水面，有助于构建公平的市场环境。此外，长久以来，查住房空置率靠“查水表”“数黑灯”，没有一个部门能说清全国到底空置多少房屋土地，不动产登记作为调控长效机制，能打破信息割据，让土地、住房这些基础信息不再是一团糊涂账。

看点一：首次明确不动产定义

《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》第一次明确给出定义：不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示，这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。

长期以来，我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。“条例出台，将使多头管理、权益管理链割裂问题得到进一步协调。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

“不动产登记改革，大多数人狭义地理解为城市房地产问题，广阔的农村地区通常被忽略。”汪利娜说，随着明确城乡不动产统一登记，城乡土地物权将进入平权时代，农村建设用地及房产价值不高，集体土地流转难等问题可能破题。

我国最大的不动产家底在农村地区。但这“家底”有多大，林木、海域、土地怎么估值?不动产登记将提供产权统计基础。

看点二：查询更便利信息更全面

如果要查阅某工厂是否已实行抵押，需到土地管理部门查土地、到房管部门查房屋、到工商部门查设备——现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明，给当事人造成极大不便。不动产登记暂行条例将以法规形式打破这一格局。

根据征求意见稿，县级以上地方政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级政府不动产登记主管部门指导、监督。国土资源部地籍管理司有关负责人表示，通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，有利于保障不动产交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。

看点三：城乡二元坚冰将融

不动产统一登记，对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革，具有基础性作用。

我国城乡间土地权属不一样，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。“这种二元化土地制度，无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便，在农村尤其突出。建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍，建立城乡统一不动产登记制度是其出发点。”中国社科院农村发展研究所研究员、宏观室主任党国英说。

不动产登记暂行条例解读(2)

看点四：或将倒逼多个法律修改

“物权法的落实、土地管理法的修改、小产权房问题破题，甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，都会因为不动产登记暂行条例实施形成倒逼改革压力。”党国英说，向社会征求意见，公众层面将对管理改革和创新形成倒逼。

法学专家指出，不动产统一登记是市场经济迅速发展倒逼出来的，随着征求意见稿向社会公开征求意见，必然有力促进相关法律法规修改，进而倒逼我国不动产管理制度改革和创新，使之更接地气。

不动产登记暂行条例立法依据为物权法。清华大学法学院副教授程啸撰文指出，我国法律牵连不动产登记的很多，如物权法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法规位阶低于法律，因此必须对现行法律妨碍不动产统一登记的条文进行修改或废除。对于不动产登记问题上的空白，也要通过增加相应法律条文予以明确。

【不动产登记不会带来降价潮】

今年年初，在北京工作的白领张齐准备自己创业。急需启动资金，就到银行办理房产抵押贷款。银行方面说要查验其房产真实性，让他回去等消息。左等右等，不见回音。再去问，银行解释，由于需要到住房和土地两个部门分别查询，会耽搁些时间。张齐很无奈，为啥没有一个统一的信息平台，能让银行迅速了解申请人的情况?

按照日前国务院法制办公室公布的《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，今后我国将建立统一的不动产登记信息管理基础平台。那时，像张齐这样创业的人将不会再遇到这样的无奈。

实行不动产统一登记后，哪些不动产需要进行登记?登记是自愿还是强制?公民隐私如何保护?登记会对房地产市场带来怎样的影响……围绕这些社会普遍关心的问题，记者进行了采访。

登记的不只是房产

不动产登记采取自愿原则，但不登记可能出现法律保护不足的情况

“不动产登记，首先要界定何为不动产”，中国社会科学院法学所研究员孙宪忠说，“实物形态的土地和土地上下附着的建筑物、构筑物、生存物等都是不动产。” 看似专业的不动产概念实际上和我们每个人的生活都息息相关，土地、房屋、草原、林地、海域等都属于不动产范畴。简而言之，不动产登记就是物权登记或是权利登记。不动产登记制度作为一项基本的物权制度，可以更好地保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。

哪些不动产权利需要登记?《征求意见稿》规定，需要办理登记的不动产权利有：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，以及法律规定需要登记的其他不动产权利。很显然，并非只有房屋所有权需要登记。

不动产登记是自愿的还是强制的呢?孙宪忠说，不动产登记属于自愿登记。但是，在他看来，这是一种“自愿的强制”。因为如果不到登记机关登记，会使房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。“不动产权利的拥有并非通过登记产生，但不动产交易作为一种权利的交易，交易过程中确认这些权利是否存在、如何发生变动，都要依靠完善的不动产登记。”孙宪忠解释。

不动产登记后，私有财产情况会不会外泄?事实上，为了保护公民的个人隐私，《征求意见稿》严格限定了登记资料的查询范围和查询申请人。只有权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。

小产权房是否可以申请登记呢?孙宪忠说，不动产登记是对物权的登记，前提是这些权利必须合法、有效。小产权房目前仍是违规建设的，按照“违法者则无权利”的原则，是不可以申请登记的。

办证不用多跑腿

将用3年时间全面建立不动产统一登记制度

一个城市居民买了一套房，他的房屋所有权和土地使用权要分别去土地和住房两个部门进行登记;一个农村居民同时承包了耕地和林地，他也分别要去农业和林业两个部门进行确权。多跑腿，这是目前人们办理不动产登记面临的另一个无奈。

“这是由于我国的不动产是分散登记的，登记职责分布在多个部门，甚至曾经在多个级别，都是各管一摊”，孙宪忠认为，作为计划经济的产物，多部门、多级别登记主要是为了加强行政管理。随着经济社会的发展，特别是市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，分散登记的弊端越来越明显。登记程序、标准各不相同，权属证书五花八门，不仅增加老百姓办证跑腿的成本，还会带来交易风险。

据了解，目前在我国，建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

去年底召开的国务院常务会议提出建立不动产统一登记制度。目前已明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，未来要做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。各地则在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。

在今年3月召开的第一次不动产登记工作部际联席会议上，国土资源部部长姜大明表示，将用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。

最近，国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志在接受中国政府网在线访谈时也透露，从2014年开始，力争1年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设;2年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施;3年左右时间全面建立并完善各项制度;4年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

登记不会带来降价潮

不动产登记暂行条例解读(3)

登记顺利完成可以为房产税征收做好技术准备

调查发现，对于不动产登记的“威力”，公众首先寄望于其能够平抑房价。甚至有房地产业内人士也提出，如果不动产登记实施，房价马上会下跌的观点。孙宪忠认为，不动产登记的主要意义并不是调控房价，而在于明晰产权，更有效地保护不动产权利人以及不动产交易当事人的合法权益，保障房屋等不动产的交易安全。

中国房地产学会副会长陈国强也提出，对于不动产登记与房价正向联动预期不应过高。他分析，就房价本身来说，最终决定因素还是供求关系。不排除有些家庭或个人由于不愿进行登记，而对部分房产做些处置。这虽然会使部分存量房源加速进入市场流通，有可能在局部区域出现供应增加导致的房价下行，但是对于不动产登记会带来降价潮甚至房价崩盘的担心则完全没有必要。

不动产登记是否是今后开征房地产税的前提?不少业内人士对此持肯定态度。陈国强认为，不动产登记为征收房产税在技术条件上做了准备。如果登记顺利完成，房产税开征就可以进入快车道了。他也坦陈，房产税的出台、征收还需经过多道程序，短期内不会落地。

“从长远看，推进不动产登记制度对房地产业的影响应当说是正面的，是房地产市场步入健康规范管理的前提。不动产的登记确权是个摸清家底的过程，尤其对农村住房市场而言。”陈国强说，党的十八届三中全会提出“完善产权保护制度”“赋予农民更多财产权利”等，都离不开不动产统一登记。目前农村住房市场的存量、规模都不亚于城市市场，但农村住房居住状况、条件、具体面积等数据几乎是空白，通过不动产登记既可以把这个量摸清，也有助于加强对农民财产权利的保障。

制度设计不能且行且看

应打消公众“登记是财产大起底”的疑虑

专家强调，不动产是绝大多数国民的主要财产形式，不动产登记涉及每个家庭，要在明确根本目的是保障交易安全、保护权利人权益的前提下，做好制度设计、配套改革等工作。

--不搞另起炉灶。孙宪忠说，推动不动产统一登记并不是要重复登记，而是在已有成果基础上进行吸纳、整合，形成更加高效统一的物权登记体系。现有的各类不动产权证书会继续有效，今后的登记工作不会影响现有证书的法律效力。

--配合正面引导。对于不动产登记，社会各方面会有不少的顾虑和不理解，陈国强建议，一方面不应回避矛盾，对于类似小产权房等问题如何处理要有明确的思路，另一方面应明确登记本身不涉及权属来历，并非“财产大起底”，打消公众疑虑，让他们积极配合登记。

--坚持便民利民。“不动产登记是对公众的物权进行登记，并非行政管理手段，有关政府部门的观念应当转变。”孙宪忠说。今后应进一步厘清政府与市场的关系，通过整合登记职能，减少办证环节，节省登记费用，更好地方便企业、群众申请和办理不动产登记。

--完善制度设计。陈国强说，因为不动产登记涉及家庭或个人的重要财产信息，登记制度的设计就不能只着眼登记这一个环节。对于采集的信息如何使用、管理，后续信息如何更新等工作应在系统构建、启动之前尽量完善，不能抱着“走一步看一步”的想法。

--做好配套改革。孙宪忠认为，从过去的多部门登记改革转为统一登记，原来各部门登记机关的人员如何安置，未来是否要建立登记官制度、实行统一登记后如何建立人员培训制度等，这些配套改革措施都需要尽早做出安排。