关于《珠海市城市更新项目地价计收办法》政策解读

一、起草背景及必要性

《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）对“三旧”改造项目地价计收提出单宗地价评估及集体决策、信息公开等总体要求。《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）明确要求，上述地价计收要求的具体实施办法由各地级以上市人民政府依据相关规定制定。我市《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）》（珠府〔2015〕19号文）与上述文件精神不符，已于2017年8月正式废止，需根据粤府〔2016〕96号、粤国土资规字〔2018〕3号文件要求，重新研究出台相应具体操作细则。

二、主要内容解读

《办法》共分五章三十五条，遵循单宗评估、利益共享及分类指导原则，合理确定差别化的地价计收标准，并针对复合情形、剩余未纳入改造范围用地收购补偿、历史项目处置、政策衔接等提出了具体处置措施。主要内容如下：

（一）新项目地价计收标准。

《办法》结合项目更新方向、更新类型共计梳理出20类情形，其中9类情形不计收地价，具体包括：“补公”项目、整治更新项目、“工改工”“工改产”“工改公共”类改建或临时改变建筑使用功能项目以及旧村（含城中旧村及旧村庄）改建更新项目；对其余11类情形项目确定了差别化的地价计收标准。复合情形的，需按前述情形区分计收。

1.“工改工”类拆建项目，规划容积率1.0（含）以下部分，按照批准年限与剩余年限单宗市场评估价差额的40%计收，超出部分不计收地价。

2.“工改产”“工改公共”类拆建项目，规划容积率1.0（含）以下部分不计收地价，超出部分按照单宗市场评估价的40%计收。

3.“工改商”类，实施拆建、改建的，规划容积率1.0（含）以下部分不计收地价；超出部分，自持的按照单宗市场评估价的40%计收，非自持的分别按90%、60%计收；综合体配建的住宅需单列，按单宗市场评估价的100%计收。

4.“工改商”类，实施临时改变建筑使用功能的，在首次批准的两年使用期内不计收地价，续期的按公告土地评估市场价格的年平均值计收地价。加建的附属设施属于临时建筑，不予计收地价。

5.城中旧村拆建项目，新建商品住宅部分（含村民回迁房）按村民房屋“拆1免2或2.3”叠加村集体物业“拆1免0.7或1.0”处理，其余融资开发建设部分均按单宗市场评估价的60%计收。“拆1免2或2.3”即新规划条件下村民现状房屋认定面积的2.0或2.3倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收，其中香洲区及横琴新区取值2.0，其他区取值2.3。“拆1免0.7或1.0”即新规划条件下村集体物业的0.7或1.0倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收，其中香洲区及横琴新区取值0.7，其他区取值1.0。需要强调的是，生产留用地单独实施城市更新的，按旧厂房更新项目地价计收条款执行。

6.住宅区拆建更新项目，“拆1免1.2”，即新规划条件下现状房屋认定面积的1.2倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收；其余部分，地价按单宗土地市场评估价的100%计收。

7.其他旧城镇拆建更新项目，按照现状容积率予以分类处理，现状容积率不足0.5的，规划容积率1.0（含）以下部分，地价不计收；现状容积率达到0.5但不足1.0的，“拆1免2”，即现状房屋认定面积的2.0倍（含）以内部分，地价不计收；现状容积率达到1.0（含）的，免2.25容积率[即规划容积率2.0（含）以下部分，地价不计收；规划容积率在2.0至2.5（含）之间的部分，地价按单宗土地市场评估价的50%计收]；超出部分，地价按单宗土地市场评估价的100%计收。《办法》还明确了两类特殊情形的处理，一是配建的住宅需单列，按单宗市场评估价的100%计收；二是考虑到海岛区域项目建设成本高以及按建筑基底面积供地等实际情况，对海岛区域存有以建筑基底面积核定供地面积情形的城市更新项目，给予0.5的容积率修正系数。

8.旧城镇改建更新项目，地价按新规划用途单宗土地市场评估价与原规划用途单宗土地市场评估价差额的40%计收。

9.属于“三地”的，按单宗土地市场评估价的100%计收。

10.复合情形的项目按照以下方式予以区分计收：一是属于承接拆建更新项目异地转移建筑指标的，其承接的建筑指标按转移前项目适用地价计收条款执行；二是相关政策规定或批复文件明确有对应土地用途及建筑规模的，按相关政策规定或批复文件予以区分；三是其余情形按原用地面积比例关系分摊予以区分计收。

（二）原以划拔方式取得土地使用权的地价补缴。

原以划拔方式取得土地使用权的，还需一并完善划拨改出让手续，并按照《珠海经济特区土地管理条例》第七十三条规定补缴地价款。其中，旧厂房更新项目的，按相应用地容积率1.0、原规划条件下相应用途基准地价的40%补缴；城中旧村更新项目和万山区旧城镇更新项目、旧城镇更新项目需回迁住宅的，按照相应现状房屋认定总面积分别以基准地价的50%、50%、57%补缴；除上述情形外，按现状房屋认定面积（不足相应用地容积率1.0的，按容积率1.0计）、原规划条件下土地用途相应基准地价补缴。上述比例设定主要考虑土地使用年期对基准地价进行修正，体现对旧厂房更新项目及回迁安置住房的扶持。

（三）关于政府收购补偿。

《办法》仅考虑对原宗地存在不符合“三旧”改造地块标图建库相关规定的部分的补偿。明确对该部分用地应予以实施政府收购，按照原规划条件及现行土地管理的有关规定计算补偿总额给予原土地权利人货币补偿。

（四）关于历史项目及政策衔接处理。

《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）》（珠府〔2015〕19号）失效之日至本《办法》施行之日期间取得更新单元规划方案、供地方案批复文件的城市更新项目，地价计收按以下方式处理：旧厂房、旧城镇城市更新项目地价计收，可按照本《办法》有关规定执行；已取得地价评估结果批复文件的城中旧村更新项目地价计收，按照区政府（管委会）有关批复文件执行；市政府另有规定的，从其规定。

（五）其他。

各区政府（管委会）可根据工作需要，制定区级城市更新项目地价计收标准。地价计收标准不得低于本《办法》规定标准。