关于《珠海经济特区城市更新管理办法》的解读

一、制定必要性

　　2016年我市出台《珠海经济特区城市更新管理办法》（政府令第114号，以下简称原办法），规范推动我市城市更新工作。随着经济社会发展，城市更新工作的推进，原办法不能完全适应新形势新要求，主要有：一是与上位法、相关政策不一致。近几年国家、省对土地管理、规划编制、项目监管、规划管控体系、土壤污染防治等作出调整，2021年省政府出台《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（政府令第279号）对部门职责、审批程序、监管机制等提出新要求，《民法典》对相关表决程序也作出规定，原办法不符合上位法、相关政策的要求。二是部分制度不适应现实新形势。如项目实施方案的审核备案要求已纳入项目监管协议约定，无保留必要；将年度计划细分为申报计划和实施计划，具体的申报内容在实际中却难以填报，不具备操作性；历史建筑迁移已改属省级事权等。三是与机构改革工作不对接。相关部门名称、职能需根据机构改革进行调整。

　　二、主要依据及参考材料

　　（一）《中华人民共和国民法典》

　　（二）《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）

　　（三）《深圳经济特区城市更新条例》

　　（四）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（省政府令第279号）   

　　（五）《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）

　　（六）《中共中央 国务院关于建立国土空间总体规划体系并监督实施的若干意见》（中发〔2019〕18号）   

　　（七）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）

　　（八）《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）

　　三、主要内容说明

　　按照市政府关于减少篇幅、解决问题的要求，结合实际情况删减了相关章节和条款，由原办法七章八十三条调整为六章六十三条。主要内容有：

　　（一）调整部门名称和职能。依据《珠海市机构改革方案》，调整国土、规划建设等部门的名称，确定市自然资源局为城市更新工作主管部门。依据三定方案、事权下放及审批程序的规定，整合并重新划分市、区政府、市自然资源局、区城市更新部门、镇街在城市更新方面的职责。 

　　（二）修改与《民法典》、政策不一致的规定。按照《民法典》关于业主表决事项的规定，将原办法的“由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的“双三分之二”要求修改为“双四分之三”要求。按照国土空间规划体系标准，将“城市总体规划”“控制线详细规划”“城市更新专项规划”修改为“国土空间总体规划”“国土空间详细规划”“城镇低效用地再开发专项规划”等。按照资源保护和产业发展要求，将“基本生态控制线”“一级水源保护区”修改为“生态保护红线”“饮用水水源一级保护区、饮用水水源二级保护区”等。

　　（三）删除与相关规定和实际工作推进要求不适用或重复性的条款。总结实施效果，删除项目申报计划和实施计划内容、项目实施方案、临时改变旧工业建筑使用功能等操作性不强的条款。删除上位法、相关政策已有规定的条款，如附属设施界定、改建类项目规划审批程序、改建类项目建筑密度控制上限、综合体配套住宅、公租房配建要求等。我市已出台历史文化名镇名村和历史建筑保护办法，删除第四章“文物、历史街区和历史建筑的保护”。

　　（四）完善实施主体选择方式。与省政府规章《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等“三旧”改造政策文件相衔接，补充规定国有企业、村集体经济组织或者其他公有制经济成分占主导地位的原权利人，应当通过区级以上公开交易平台以公开招标或挂牌方式选择更新项目市场主体。借鉴深圳经验，明确老旧小区拆建更新应当采取政府组织实施方式。

　　（五）完善项目全过程监管制度。在准入监管方面，明确城市更新应当符合城镇低效用地再开发专项规划、标图入库以及纳入城市更新计划；改建类项目须符合详细规划，以及不改变原权利人和土地剩余使用期限；明确老旧小区意愿达95%可启动更新；明确控制非住宅用地用于商品住宅及配套商业开发情形。在过程监管方面，要求审批过程纳入“城市更新业务系统”管理、签订项目实施监管协议。在批后监管方面，明确改造方案批复文件的有效期限，以及项目退出机制，分期实施项目退出处置。

　　（六）补充实际工作中需要给予支持的措施。海岛的城市更新项目以建筑基底面积核定供地面积。珠澳跨境工业区珠海园区的用地，不足一万平方米的也可以实施拆建更新。允许无法单独标图入库的其他用地与主体地块一并纳入改造，实施回迁安置及补公项目建设。鼓励城市更新项目配建城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑，可以给予相应容积率奖励，以及可以综合考虑相应建设成本等因素确定政府应收地价款。补公用地可以从同一宗地返算允许纳入标图入库面积的剩余用地中提供。对未签约部分房屋可以申请政府调解，可以依法实施征收。明确城市更新项目范围内未办理不动产登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关不动产历史遗留问题处理的相关规定，测绘并完善符合标图入库的用地手续后，方可作为权属确定的更新对象。

　　四、征求意见情况

　　市司法局会同市自然资源局按立法程序征求各区、各部门、立法基层联系点、相关企业的意见，通过珠海特区报、局门户网站向社会公开征求意见，并召开论证会就必要性、可操作性、公平竞争等进行研究。就收集的意见进行分析研究，采纳了合理意见，未采纳的意见也作了说明并进行反馈，基本上达成一致意见。