国土资源相关政策措施解读

为切实降低我省工业企业用地初始成本，支持我省实体经济发展，我厅于今年7月14日印发了《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔2017〕3号），主要提出了缩减工业用地出让期限以及鼓励租赁工业用地、支持工业用地续期、支持工业用地转型利用和建立工业用地供后监管机制四项政策。根据省政府的工作安排，今年8月20日，我厅又配合出台了《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施》（粤府〔2017〕90号），在《指导意见》的基础上进一步提出了租赁企业优先受让原承租土地、允许工业物业和高标准厂房分割、仓储用地提高容积率不再征收土地价款差额三项支持政策。

现就《指导意见》和《政策措施》中主要的用地支持政策解读如下

一、缩减工业用地出让期限及鼓励租赁工业用地〔《指导意见》第三点（一）至（四）款〕

由于部分中小微工业企业资金实力不强，一次性缴纳50年年期的土地出让金会对企业的现金流造成较大压力，为此，我们出台了弹性出让年期政策和鼓励租赁土地的政策，允许在50年的最高法定年期内设定20年或30年等弹性出让年期，同时，鼓励租赁土地。为鼓励企业使用弹性出让期限或租赁工业用地，我厅提出了“对于采取弹性年期出让和租赁等方式供应工业用地的，可按照出让（租赁）年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数，确定出让（租赁）底价”的政策，大幅度降低评估地价。

二、支持工业用地续期〔《指导意见》第一点第（五）款〕

为使市场主体可以对弹性出让年限政策下的工业用地成本进行准确的经济测算，稳定市场信心，《指导意见》在实行工业用地弹性年期出让和租赁使用的基础上，对土地续期使用做了进一步明确：一是依申请而续期。根据《物权法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关规定，不同于住宅用地自动续期，非住宅用地的续期使用应由土地使用者提出申请，未申请的则视为放弃续期使用。二是续期使用需经评价确定。土地使用者提出续期使用申请后，合同出让（租）方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，且经评价达到合同约定使用条件可以续期使用的，合同出让（租）方可采用协议出让（租赁）方式续期建设用地使用权，续期期限原则上不得超过20年。三是明确了续期土地价格评估规定。续期时的土地价款，可参照原出让（租赁）合同约定的价格，结合续期时土地所在区域工业用地基准地价等，综合评估确定，但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准，符合省确定的优先发展产业且用地集约的，可按不低于所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准70%执行。这里的用地集约，指容积率和建筑系数超过国家规定标准40%、投资强度增加10%以上。

三、支持工业用地转型利用〔《指导意见》第四点第（二）款〕

为适应新产业新业态发展，支持传统工业转型升级改造，参照《国土资源部 发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）的有关规定，对工业用地转型利用提出了具体政策：一是需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的，收回原国有土地使用权后，可以协议出让或租赁方式为原土地使用权人重新安排工业用地。二是传统工业企业转为新产业新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期支持政策以5年为限，期满后可以协议方式办理相关手续。三是对提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让，提高容积率部分可不增缴土地价款。四是大力推进标准厂房建设，对国家和省级开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）建设标准厂房容积率超过2.0的，所需新增建设用地年度计划指标由省级国土资源主管部门单列。

四、建立工业用地供后监管机制（《指导意见》第六点）

为促进工业项目及时落地使用，提供工业用地利用效率，同时加强与工业用地弹性使用年期等规定衔接，参照《国土资源部 发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）中关于建立政策实施部门联动机制和建立共同监管机制的要求，针对土地出让中需设立竞买资格条件的，按照“谁提出、谁监管”的原则，在土地供应后，提出关联条件部门应当要求土地使用者提交项目用地产业发展承诺书，作为国土资源主管部门签订合同的前提条件和关联部门的监管依据。提出关联条件部门应对承诺书的履行情况进行监督，并适时通报国土资源主管部门。项目用地达不到约定要求的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。具体操作办法可由各地根据实际情况进行制定。

五、租赁企业优先受让原承租土地（《政策措施》第二点

根据国家鼓励租赁用地的政策导向以及我省建设节约集约用地示范省的工作需要，我省出台了租赁用地的支持政策。租赁用地政策的重要痛点是租赁期限较短，在原有的政策条件下，企业在租赁期届满后需要受让土地使用权的，必须通过招拍挂程序与其他市场主体在同等条件下竞争土地使用权。这增加了土地使用权归属的不确定性，打击了企业租赁工业用地的积极性。我们本次出台的“以先租后让方式供应的工业用地，租赁期满达到合同约定条件的，在同等条件下原租赁企业优先受让”政策则增加了原租赁企业竟得土地使用权的砝码，较好地解决了租赁用地政策的痛点。同时，由于市、县政府负责具体的供地工作并直接服务监管用地企业，更清楚企业需要政府提供哪些服务，市场需要政府进行怎样的监管，因此，在省级层面打开了“原租赁企业优先受让”的政策窗口后，市、县还应及时出台配套的实施细则，根据当地实际需求明确“同等条件”的内涵（如出让价款、每亩工业产值、平均税额、环保要求等），怎么样来判断是否属于“同等条件”，各种条件的权重以及具体的操作方法，从而保障省出台的优先受让政策完全落地。

六、允许工业物业和高标准厂房分割（《政策措施》第八点）

健全的产业链是我省工业发展的优势，也是我省进一步壮大工业实力所必须坚持的发展方向。为支持制造业企业打通产业链上下游，我们本次出台政策“允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目”。该项政策的颁布，打破了过去工业物业难以分割转让的局面，允许制造业企业根据企业自身的发展需要将其原已取得的工业物业分割转让给该企业的产业链上下游合作伙伴，提高产业链的完整性，降低全产业链的总体成本，也提高了土地资源的利用效率。

建设高标准厂房是疏导中小微企业用地需求，提高土地利用效率的重要方式，也是降低中小微企业厂房使用成本，支持中小微企业发展的重要举措。但原有的政策不允许高标准厂房进行分割登记和转让，高标准厂房的业主只能通过整体销售或出租的方式回收成本，影响了高标准厂房业主获利，也影响了我省高标准厂房的发展。为此，我们出台“高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让”政策，助力我省高标准厂房发展。

在允许分割的同时，为防止一些企业和个人利用分割政策将制造业企业的工业物业和高标准厂房转变为工业房地产进行炒作，我们将“层”设定为分割的最小单元，即不允许按“套、间”进行分割，抬高炒作工业房地产的门槛，防止因厂房价格上涨损害我省工业竞争力。

七、仓储用地提高容积率不征收土地价差（《政策措施》第八点）

深入推进节约集约用地示范省建设是我省重要的发展目标之一，而工业用地和仓储用地的供应量占我省国有建设用地供应总量的比例超过四分之一，因此工业用地和仓储用地的使用效率对我省深入推进节约集约用地示范省建设具有重大的影响。为鼓励用地单位提高工业用地和仓储用地的使用效率，我们在已出台工业用地提高容积率不增收土地价款的基础上，进一步将优惠范围扩大到仓储用地，出台了“在符合规划、不改变用途的前提下，在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、建筑密度的，不再征收土地价款差额”政策，推动市场主体主动提高工业用地和仓储用地容积率和建筑密度。