《珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的通知》政策解读

2026年4月30日，市住房城乡建设局和市自然资源局联合印发了《珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的通知》（以下简称《通知》）。为便于政策掌握，现对有关内容解读如下：

一、制定背景

为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）将保障性租赁住房定位为解决新市民、青年人等群体阶段性住房困难的重要途径，强调“小户型、低租金、职住平衡”，推动政府引导与市场机制协同发力。随后，《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）进一步明确了具体实施路径，要求各地市压实主体责任，建立健全保障性租赁住房制度。为有效增加保障性租赁住房供应，促进集体经营性建设用地优化配置和节约集约利用，市住房城乡建设局和市自然资源局于2022年8月联合出台《珠海市住房和城乡建设局 珠海市自然资源局关于利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的通知（试行）》（以下简称《通知（试行）》），有效期至2025年9月。

2025年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出“因地制宜发展保障性住房”。同年12月，中央经济工作会议进一步强调“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。随后召开的全国住房城乡建设工作会议也明确要求“优化保障性住房供给，对城镇低保住房困难家庭兜底保障，因城施策、因地制宜满足新市民、青年人、城镇工薪群体等各类困难群众基本住房需求”。

根据国家政策导向，保障性租赁住房作为面向新市民、青年人等重点群体的重要保障方式，对持续促进我市人口与经济协调发展、实现市民安居乐业具有重要意义。鉴于《通知（试行）》已到期，为延续我市住房保障工作的政策支撑，市住房城乡建设局充分借鉴了广州、深圳、佛山和中山等地市经验做法，结合本市实际并广泛征求意见，在《通知（试行）》条款基础上修订完善形成了《通知》。

《通知》的制定，旨在将国家和省级关于加快发展保障性租赁住房工作精神落到实处，通过调动社会力量投资参与保障性住房建设的积极性，有效缓解政府财政资金压力，进一步拓宽保障性住房建设的资金供给渠道，进而推动我市建立多主体供给、多渠道保障和租购并举住房制度的工作目标。

二、制定依据

（一）《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）

（二）《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）

（三）《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市加快发展保障性租赁住房实施意见的通知》（珠府办函〔2021〕131号）

三、目标任务

《通知》旨在系统贯彻国家和省级关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，优化资源配置、激发市场活力、强化政策协同，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系。通过调动社会力量投资参与保障性住房建设的积极性，进一步拓宽保障性住房建设的资金供给渠道，有效缓解政府财政资金压力。《通知》通过明确工作原则、规范规划建设标准、优化项目申报机制、强化运营监管体系等系统性措施，确保保障性租赁住房供给规模稳步增长、居住品质持续提升，为我市住房保障体系可持续发展提供政策支撑。

四、主要内容

《通知》学习借鉴了广州、厦门、南京等地市相关支持政策，全文包括适用范围、基本原则、规划建设要求、申报流程、运营监督管理、保障措施、其他事项七部分内容。重点内容解读如下：

一是《通知》明确定义了政策适用对象为本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地，依法自行开发（含旧村改造更新）、引入市场主体合作开发（包括联营、作价入股等形式）或将集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。

二是《通知》明确了基本原则，包括以人为本，要切实尊重村民或集体经济组织成员意愿，维护集体经济组织及其成员合法权益；科学规划，项目用地应权属清晰且符合国土空间规划；市场主导，调动各类市场主体积极性，发挥市场配置资源的决定性作用；属地认定，区住房保障工作领导小组负责指导协调辖区保障性租赁住房建设管理；监督管理，保障性租赁住房的运营管理应遵守有关规定，整体确权，只租不售，坚决防止“以租代售”，出租人、承租人、房源、合同等信息均应纳入珠海市保障性住房管理平台统筹监管。

三是《通知》明确了项目的规划建设要求，包括项目权属合法、规划管理、申报主体、户型面积、配套设施、技术标准、环保要求、建设监管和物业规范等方面的要求。

四是《通知》明确了项目的申报流程指引，申报主体应进行全面调查摸底和可行性分析，与村民协商规划建设意愿，取得可以实施的倾向性意见后，按以下程序组织正式申报：编制项目实施方案，表决通过提交申请，区行政主管部门对方案进行联合审批，审核通过的由区住房城乡建设主管部门出具认定书，申报主体持项目认定书等有关材料按规定办理用地手续、采取合作建设的集体经济组织通过公共资源交易平台等方式公开选取合作开发主体并完成交易合同签订，项目办理施工许可后开工建设并按规定完成施工验收。

五是《通知》明确了项目的运营监督管理要求，包括项目的权属管理以及项目竣工验收后应在珠海市保障性住房管理平台办理相关项目备案登记，项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位应在珠海市保障性住房管理平台注册并实名认证，将所有出租房源的房屋信息等如实录入；项目租金价格接受政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房租金；项目申报时剩余土地使用年限原则上不低于10年，项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位与租住对象签订的租赁合同约定租期和租金管理要求；项目运营监管和违规违法处理等内容。

六是《通知》明确了政策的保障措施，提出要加强组织领导，落实属地责任，各区政府（管委会）组织协调相关部门依照职能做好保障性租赁住房项目的立项审批、规划建设、监督管理和服务保障等全过程管控工作，并精简项目审批流程，提高审批效率。

五、有利举措

（一）拓宽土地供应渠道。支持本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地，依法自行开发（含旧村改造更新）、引入市场主体合作开发（包括联营、作价入股等形式）或将集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。

（二）尊重集体意愿，保障合法权益。坚持“以人为本”原则，切实尊重村民或集体经济组织成员意愿，共享城乡融合发展成果。

（三）优化规划与用途管理。项目用地须符合国土空间规划；确需调整控制性详细规划的，经市政府批准后可将原用途调整为城镇住宅用地，并注明“集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目，不得改变土地用途”，强化用途管制。

（四）鼓励多元主体参与建设运营。支持集体经济组织与专业化、规模化住房租赁企业合作，成立租赁住房平台公司开展建设运营；租赁运营主体须经商事登记为住房租赁企业，提升项目专业化管理水平。

（五）明确建设标准与户型要求。项目户型建筑面积以50平方米以下为主，原则上不超过70平方米，最大不超过90平方米；须实施全装修成品交房，鼓励采用装配化、模块化建造方式；供水、供电、供气等基础设施按新建住宅标准同步建设。

（六）简化审批流程，提高服务效能。建立区级联合会审机制，由区住房城乡建设主管部门会同属地自然资源分局等部门联合审查；从项目申请到出具认定书，原则上不超过30个工作日，鼓励各区进一步压缩时限，开辟“绿色通道”。

（七）强化政策支持与全程监管。项目整体确权、只租不售，严禁“以租代售”；纳入珠海市保障性住房管理平台统一监管，租金接受政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房水平；符合条件的项目可按规定享受财税、金融及民用水电气价格等支持政策。

（八）规范运营与退出机制。项目土地使用年限期满或遇不可抗力无法继续运营的，项目产权人或其委托的保障性租赁住房运营单位应向区住房城乡建设主管部门报告；对违规行为依法依规处理，情节严重的注销认定书，追回财政奖补资金并依法追究责任。

六、新旧政策差异

（一）适用范围调整

《通知（试行）》的适用范围为“本通知适用于本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地或返拨给村集体的留用地上，自行新建（含旧村改造更新）或将集体经营性建设用地使用权以租赁、联营入股方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。”

《通知》调整为“本通知适用于本市行政区域内集体经济组织在依法取得土地所有权、土地使用权不动产权证书或合法用地批文的集体经营性建设用地，依法自行开发（含旧村改造更新）、引入市场主体合作开发（包括联营、作价入股等形式）或将集体经营性建设用地使用权以出让、出租等方式流转给企事业单位，建设保障性租赁住房及相关配套设施。”

（二）环境调查要求调整

《通知（试行）》规定“按规定开展用地环境状况调查评估，避开噪音污染、有毒危害、易燃易爆等区域，项目应具备环境可行性。”

《通知》调整为“项目地块应视情况开展土壤污染状况调查，土地开发利用须符合土壤环境质量要求，避开噪音污染、有毒危害、易燃易爆等区域，项目应具备环境可行性。”

（三）监督管理规定调整

项目办理不动产登记时，《通知（试行）》规定“建成后项目按栋整体核发不动产权证书，不予分割办理不动产权证书。”《通知》调整为“建成后项目以栋为单位，对于属保障性租赁住房用途的按一个不动产单元整体办理确权，不予分割办理不动产权证书。”

《通知》对违规行为的处理更为严格，规定“对提供虚假资料申请建设、将建成后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、‘以租代售’等违规行为及新增违建行为的，由区住房城乡建设主管部门责令整改或移送相关执法管理部门处理；情节严重的，由区住房城乡建设主管部门注销（撤销）认定书，同步报送市住房保障联席会议办公室，并通知相关部门暂停产权人和运营管理单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气价格政策，责令退回已收到的财政奖补资金，并视认定书有效性严格按税收征收管理法规等予以处理；逾期未改正的，按相关规定依法处置，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。”

七、解读单位和电话

解读单位：珠海市住房和城乡建设局

联系电话：0756-2660756