珠海出台新政推进危旧住房自主更新、原拆原建 让危旧房变成“好房子”

●全市现有老旧小区996个，总用地面积13.4平方公里

●新政策允许项目总计容建筑面积增量不超过30%适度增容，增量空间主要用于增设电梯等配套设施以及增加社区公共活动空间

●针对原产权建筑面积不超过90平方米成套住宅，且每户原有厨房、卫生间面积小于相关规范最低标准的，厨房面积可适当增加至约4平方米，卫生间面积可适当增加至约3平方米

本月，《珠海市城镇危旧住房拆除新建工作指导意见（试行）》正式印发，有效期三年。存量危旧住房安全隐患突出、居住品质偏低、改造渠道单一等一系列难题，迎来“自主更新、原拆原建”破解路径，填补了制度空白。9月8日，市自然资源局以媒体通气会形式进行政策解读，该局副局长陈真用“路径通、品质优、负担减”简明扼要概括政策出台后给居民带来的利好。

明确实施步骤 降低推进门槛

2025年，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布，明确支持老旧住房自主更新、原拆原建。2025年召开的中央城市工作会议也提到“牢牢守住城市安全底线”。通气会披露数据显示，全市现有老旧小区996个，总用地面积13.4平方公里。其中，香洲区2000年前建成的老旧小区达796个，占全市总量七成以上。这批住房建成年代久远、建设标准偏低，房屋老化、设施陈旧问题突出，传统的修缮、微改造难以彻底消除结构性安全隐患，每逢台风、汛期，安全风险集中凸显。

适用新政的危旧住房是指本市行政区域范围内（不包括横琴粤澳深度合作区）城镇国有建设用地上，经房屋使用安全鉴定单位根据国家、省危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为C级或D级，或根据国家、省房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的住房。不包含独立式住宅和村民自建房屋。

新政明确危旧住房拆除新建七大实施步骤：项目申请并纳入年度更新计划；开展基础资料调查；编制实施方案、组织业主表决并确定委托代建单位；开展多部门联合审查、对外公示并报请区政府完成审批；归集改造资金实行账户共管；组织施工建设并实施全过程监管；开展竣工联合验收并办理不动产登记。

新政打通了“自主更新、原拆原建”申报路径。由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，即可启动申请流程。对于房屋产权手续不全的情况，由区政府组织开展房屋面积认定后，可先行办理改造申请，实实在在降低了推进门槛。

对标“好房子” 增强居民获得感

新政将切实帮助居民优化居住品质。允许项目总计容建筑面积增量不超过30%适度增容，增量空间主要用于增设电梯等配套设施以及增加社区公共活动空间；在保障公共利益及安全、环境、消防等要求的前提下，可按“不低于现状”原则适度放宽间距、绿地率、建筑退让等指标；针对原产权建筑面积不超过90平方米成套住宅，且每户原有厨房、卫生间面积小于相关规范最低标准的，厨房面积可适当增加至约4平方米，卫生间面积可适当增加至约3平方米。“计容”按照《珠海市城市规划技术标准与准则》规定计算，该准则明确了多种“不计容”场景，意味着改善居住品质空间更大，旧房改造也能对标“好房子”。记者对比其他城市政策，珠海可谓博众家之长，这是居民获得感极强的红利。

多元化资金筹措机制助居民减负

资金问题是自主更新的核心难点，新政希望帮居民减负。新政建立多元化资金筹措机制，一方面前期经费、开发建设成本、搬迁安置成本等原则上由房屋所有权人按现状房屋面积比例共同承担。另一方面，所有权人可申请使用个人住房公积金筹集资金，也鼓励银行机构提供商业贷款等专项融资服务。

最值得关注的利好是，住宅产权新增部分面积的地价，可在办理房屋首次登记前按受理申请时点的地价管理规定补缴；未补缴的，在产权证中注明增加面积及保留划拨用地性质，载明该部分面积在房屋转让时再行补缴。也就是说，如果房屋自住不转让，就不会触发“地价补缴”。“延迟补缴”机制将有效缓解居民短期内集中筹资压力。

全方位保障全体业主合法权益

为了加快实施，新政明确将推行全链条简化审批机制。统筹各相关部门对项目实施方案开展联合审查，待实施方案正式批复后，各审批环节依据批复意见及实施主体申请同步办理各类手续，压缩办理时限、提升审批效能。

珠海的新政还有一大亮点：全方位保障全体业主合法权益。政策明确，项目申报阶段满足法定“双比例”表决要求；但在进入实质改造阶段，涉及实施方案等核心事项，必须取得全体房屋所有权人全部同意方可实施，切实保障全体业主的共同利益。政策明确要求设立项目资金共管账户，实行多方联合监管，严防改造资金挪用，原房屋性质、土地使用年限保持不变，切实维护全体产权人财产权益。

国内多数城市危旧住房自主更新试点主要依托公房、房改房推进，产权相对集中，协调推进难度较低。与之不同，珠海试点全面面向商品化老旧小区，探索由分散商品房业主作为实施主体的自主更新路径，政策覆盖范围更广，业主协商统筹的现实难度更高。

坚持试点先行 成熟一个推进一个

不同于部分城市立足公房基础开展更新探索，珠海在产权高度分散的完全商品化老旧小区场景下，系统性打通原拆原建实施路径。政策的核心意义，不单是解决单个小区的拆建改造问题，更是探索构建“政府定规则、业主为主导、市场化筹资、自治化推进”的更新运行闭环，验证完全私有产权老旧住房自主更新的实施路径，为大湾区存量住房提质更新提供可借鉴的实践样本。

通气会上，记者了解到市内已有相关小区正积极争取实施方案核心事项获得全体所有权人同意。危旧住房拆除新建作为探索性的自主更新模式，自然资源部门下一步将坚持试点先行、成熟一个推进一个，指导各区结合实际细化实施细则，在实践中持续完善政策，稳妥有序推动项目落地见效。政策通过建立“居民主导、政府引导、市场参与”的多元共治模式，探索兼顾安全改善、品质提升与居民意愿的新路径，助力更多危旧住房居民实现从“忧居”到“优居”的转变。

记者手记>>>

一场以居民安全与福祉为底色的城市治理实践

《珠海市城镇危旧住房拆除新建工作指导意见（试行）》甫一发布，利好便引发市民热议。通气会上，政府职能部门阐述了政策细节背后的深层考量。记者深感，这份文件不仅仅是珠海立足本地实际对国家部署的落实，更是一场以居民安全与福祉为底色的城市治理实践。

居民对危旧房的改造呼声早已有之，国内多个城市也有了先行先试的案例。原拆原建究竟走什么程序、居民意见如何形成、资金如何监管、产权如何登记，均无统一答案。珠海出台新政首要目标很明确——通过稳妥有序开展城镇危旧住房拆除新建工作，彻底消除危房及严重损坏住宅房屋结构、消防安全隐患，通过优化户型布局、完善配套设施全面提升群众居住品质。“人民城市人民建、人民城市为人民”。城市更新的成色，最终要由居民的获得感和幸福感来检验。对于住在危旧房里的居民，政策的出台让他们看到了破解难题的制度路径——过去，个别住户不同意，其他居民“想改改不动”只能作罢，如今，政策允许申报阶段满足法定“双比例”表决要求即可，方案细节慢慢谈，全部同意才实施；自筹资金怕被挪用、怕烂尾，政策让政府在关键环节站好岗，明确多方联合监管。记者还注意到政策的一个细节，对受客观历史条件限制的项目，允许间距、绿地率、建筑退让按“不低于现状”适度放宽，同时明确改造后不得降低周边建筑原有日照标准。既不让老楼困于僵化的现行规范，也不让改造损害邻里利益，守护增进居民共同的幸福感。政策精细度值得称道。

通过政策出台，珠海明确了危旧住房拆除新建“居民自愿、政府引导、程序公正、品质提升”的原则。“谁受益、谁出资”，政府不再大包大揽，但也不当甩手掌柜。一系列利好的释放和路径探索，正是为了让居民早日圆安居梦，让危旧房变成“好房子”，让老社区焕发新生机。期待第一批居民早日解锁珠海的“原拆原建”新模式。